Dzierżawca (rolnik) zwrócił się o przedłużenie umowy dzierżawy na okres 10 lat gruntów rolnych, jednocześnie wnosi o wydzierżawienie po raz pierwszy innego gruntu rolnego.

Czy rada miasta może podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy na okres 10 lat na podstawie art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Odpowiedź

Art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., stwarza możliwość odstąpienia od obowiązkowego trybu przetargowego przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy pod warunkiem uzyskania indywidualnej zgody wojewody - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, lub odpowiedniej rady lub sejmiku - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego.

Uzasadnienie

Zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 1 u.g.n. nieruchomości są co do zasady sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, z zastrzeżeniami, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 u.g.n. Na mocy odesłania z art. 37 ust. 4 u.g.n. zasady powyższe stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Ponadto, przepis ten w zdaniu drugim dodaje, że wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawierania wskazanych powyżej umów.

Omawiany przepis dodany został do u.g.n. ustawą nowelizującą z dnia 28 listopada 2003 r. i przesądził w sposób jednoznaczny o obowiązku przeprowadzania przetargu przy oddawaniu w dzierżawę zarówno nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego, jak i nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa. Już wcześniej jednak oddawanie nieruchomości samorządowych w dzierżawę odbywało się w większości przypadków w trybie przetargowym, gdyż taki tryb był najczęściej przewidziany w uchwałach właściwych rad lub sejmików wydawanych na podstawie ustaw regulujących strukturę samorządu terytorialnego.

Obecnie, na skutek dokonanej nowelizacji, tryb przetargowy jest regułą, a odstąpić od niego można tylko w sytuacjach przewidzianych wyraźnie w przepisach prawa. I tak, w pierwszej kolejności oddanie nieruchomości w dzierżawę nastąpić może z pominięciem trybu przetargowego wówczas, gdy ma miejsce jedna z sytuacji przewidzianych w art. 37 ust. 2 u.g.n. Należy jednak pamiętać, że wskazany przepis będzie mógł być zastosowany jedynie odpowiednio, co w praktyce oznacza jedną z trzech możliwości: albo zostanie on zastosowany wprost, albo z odpowiednimi modyfikacjami, albo w ogóle nie znajdzie zastosowania. Odstąpienie od przetargu na tej podstawie wymaga więc w każdym przypadku bardzo dokładnej, indywidualnej analizy stanu faktycznego i prawnego danej sprawy z punktu widzenia przesłanek wskazanych w art. 37 ust. 2 u.g.n.

Ponadto, zdanie drugie art. 37 ust. 4 u.g.n. daje możliwość wojewodzie - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, albo właściwej radzie gminy, powiatu lub sejmikowi województwa - w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, możliwość wyrażenia zgody - odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały - na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Jeżeli więc wolą właściwego organu jednostki samorządowego (w tej sytuacji Rady Miasta) jest wyrażenie takiej indywidualnej zgody na odstąpienie od trybu przetargowego w stosunku do tego konkretnego dzierżawcy, to ma do tego pełne prawo na zasadzie art. 37 ust. 4 u.g.n.