Starosta wydał decyzję o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za nieruchomość, przeznaczoną pod budowę drogi, która przeszła na własność gminy. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Skarżąca nie zgodziła się z decyzją i wniosła od niej odwołanie. Wojewoda utrzymał jednak zaskarżoną decyzję w mocy. Wojewoda podzielił ustalenia Starosty. Zgodził się również z dokonaną przez biegłego wyceną, a w szczególności z przyjętym przez niego wyborem nieruchomości do porównania.

Skarga do WSA

Skarżąca wniosła skargę do sądu administracyjnego. WSA podzielił zarzuty skarżącej i uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty. Wskazał, że na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wartość nieruchomości

WSA podkreślił, iż zasady ustalania wartości nieruchomości wynikają z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018.121).

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych. Podejście porównawcze polega zaś na ustaleniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się.

Operat szacunkowy

WSA zaznaczył, że operat szacunkowy powinien przedstawiać postępowanie oraz zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Podstawą ustalenia odszkodowania może być jedynie operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami. Ma on moc prawną opinii biegłego. Natomiast tylko operat szacunkowy sporządzony w sposób odpowiadający prawu i poddający się weryfikacji, zawierający pełne przedstawienie rozumowania rzeczoznawcy wykluczające arbitralność po jego stronie, stanowi właściwy dowód w sprawie. Takie stanowisko wyraził NSA w wyroku z dnia 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15 (LEX nr 2366836).

Wady operatu

Zdaniem WSA sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie spełniał wymaganych kryteriów. Organy administracyjne nie zweryfikowały go, a tym samym naruszyły prawo. WSA zauważył, że rzeczoznawca nie określił rzędu wielkości zbadanych transakcji. Nie wiadomo, ile skrajnych transakcji odrzucił. Wybrał jedynie 7 nieruchomości do porównania. Nie wiadomo też, które lata biegły analizował przy badaniu tendencji na rynku nieruchomości. Tymczasem 7 transakcji niewiele mówi o rynku nieruchomości. Poza tym rzeczoznawca z tych 7 nieruchomości wybrał do porównania jedynie 3. Nie opisał ich jednak w dostatecznym stopniu, nie wiadomo, czy faktycznie są one podobne do wycenianej działki.

Niemożność rzetelnej wyceny

WSA podkreślił, że jeśli nie jest znane nawet położenie nieruchomości przyjętych do porównania, to trudno przyjąć możliwość oceny prawidłowości wyceny. Dokonując wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny. Strony organ i sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są faktycznie podobne. Należało zaś podkreślić, że operat nie był sporządzony w sposób rzetelny - zaznaczył WSA. Ostatecznie zatem organy administracji niewłaściwie przyjęły, że sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę czynienia ustaleń w sprawie.

Wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 lipca 2018 r., II SA/Kr 745/18, LEX nr 2525240.