Czy dojdzie w stolicy do rewizji zwrotu nieruchomości dekretowych z ostatnich 77 lat? Od poniedziałku taki scenariusz jest bardzo realny. 29 sierpnia Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, który może ostro zatrząść rynkiem nieruchomości w Warszawie.
Zwrot tylko właścicielom i spadkobiercom
NSA stwierdził bowiem, że prawo do zwrotu nieruchomości warszawskich objętych tzw. dekretem Bieruta przysługuje wyłącznie byłym właścicielom lub ich spadkobiercom. Handlarz roszczeniami już takiego przywileju nie ma. Oznacza to, że tysiące nieruchomości mogą trafić pod lupę Komisji Weryfikacyjnej tylko dlatego, że były objęte w przeszłości dekretem Bieruta. Nie chodzi tylko o znane i medialne pojedyncze sprawy, w których do takich zwrotów dochodziło w kontrowersyjnych okolicznościach, ale przede wszystkim o obrót prawami dekretowymi na rynkowych, uczciwych zasadach, w dobrej wierze i zaufaniu do państwa, prawa i jego instytucji.
To pierwszy taki wyrok. Prawnicy zajmujący się reprywatyzacją mają nadzieję, że kolejnych takich orzeczeń nie będzie. W przeciwnym razie zostanie zniweczone bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami w stolicy.
Czytaj też: Precedensowy wyrok NSA: Handlarz roszczeniami nie mógł skutecznie nabyć kamienic>>
Jedna jaskółka czy nowy trend w reprywatyzacji?
W swoim wyroku NSA literalnie zinterpretował art. 7 ust. 2 dekretu Bieruta. Doszedł do przekonania, że o ile wnioski zwrotowe mogły być składane po zakończeniu II wojny światowej przez różne kategorie osób, w tym np. następców prawnych byłych właścicieli, niebędących ich spadkobiercami, o tyle sam zwrot mógł nastąpić jedynie na rzecz tych właścicieli lub ich spadkobierców.
Zdaniem NSA inni następcy prawni dawnych właścicieli np. nabywcy praw i roszczeń dekretowych nie mają interesu prawnego w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego i nie wstępują do postępowań zwrotowych w miejsce zbywców, gdyż brakuje przepisu w dekrecie Bieruta, uzasadniającego taki interes.
- NSA zakwestionował jednolitą wykładnię art. 7 ust. 2 dekretu, przyjętą przez organy administracji, sądy cywilne, a następnie sądy administracyjne, stosowaną od niemal 77 lat, zgodnie z którą prawa i roszczenia dekretowe mają charakter zbywalny, a nabywcy tych praw wchodzą w miejsce zbywców w postępowaniach zwrotowych na podstawie art. 30 ust. 4 k.p.a. NSA nie ukrywał zdziwienia, że dopiero ten skład orzekający dostrzegł tę oczywistość, przy czym w żaden sposób nie odniósł się do bogatego dorobku orzecznictwa i doktryny (wypracowanego m.in. przez twórców dekretu Bieruta i jego praktyków stosujących ten przepis zaraz po jego wejściu w życie), jednoznacznie akceptującego obrót cywilnoprawny roszczeniami dekretowymi jako prawami majątkowymi i dopuszczającego nabywców tych praw do udziału w postępowaniach zwrotowych na prawach strony - tłumaczy Krzysztof Wiktor, radca prawny, starszy doradca w Kancelarii Prawnej Wardyński i Wspólnicy.
LINIA ORZECZNICZA w LEX: Ocena kwestii przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym w sprawie o naprawienie szkody wynikającej z wadliwej decyzji dekretowej >>>
Wyrok NSA ocenia ostro. - Kwestia ta nawet w najgorszych latach komunizmu, a tym bardziej po 1989 r. nie budziła wątpliwości. Trudno zrozumieć, jak po tylu latach można w ten sposób odwrócić rozumienie tego przepisu i jak się to ma do naczelnych zasad prawnych, w tym przede wszystkim zasady budowania przez organy i sądy zaufania obywateli do państwa i prawa - mówi mec. Wiktor.
W jego opinii jeżeli zaproponowana przez NSA wykładnia utrzyma się w kolejnych orzeczeniach tego sądu doprowadzi to do jeszcze większego chaosu prawnego niż dotychczasowa działalność orzecznicza Komisji Weryfikacyjnej. - Skoro NSA uważa, że prawo do zwrotu nieruchomości warszawskich przysługiwało od 1945 r. jedynie dawnym właścicielom (z przyczyn naturalnych została ich jedynie znikoma liczba) lub ich spadkobiercom, zagrożone są wszystkie zwroty dokonane w ostatnich 77 latach, dokonane na rzecz innych następców prawnych dawnych właścicieli - ostrzega.
Jest to całkiem realne. Na poniedziałkowej konferencji prasowej wiceminister sprawiedliwości Sebastian Kaleta, przewodniczący Komisji Weryfikacyjnej zapowiedział, że komisja zacznie rewidować sprawy zwrotowe. Według niego NSA zakwestionował de facto wszystkie decyzje zwrotowe i odszkodowawcze wydane na rzecz nabywców roszczeń. - Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że taki obrót roszczeniami nigdy nie powinien mieć miejsca. Sąd prawomocnie potwierdził dziś orzeczenia komisji w sprawach czterech nieruchomości. Oznacza to, że w każdej podobnej sprawie, gdzie występowali handlarze roszczeń, będą analogiczne rozstrzygnięcia – podkreślił wiceminister Sebastian Kaleta
Łukasz Bernatowicz, radca prawny nie ma wątpliwości, że wiceminister wykorzysta szansę jaką daje wyrok NSA. - Pozwoli komisji na „reaktywację”. Już od dłuższego czasu wokół niej była medialna cisza. Zdecydowaną też większość spraw przegrywała w sądzie administracyjnym. Teraz wróciła w świetle jupiterów. I zrobi wszystko, by nie popaść w niebyt - ostrzega.
Obrót roszczeniami to nie tylko patologia
Prawnicy przypominają, że obrót roszczeniami był powszechny już po zakończeniu działań wojennych, a następnie odżył w latach 80-tych ubiegłego wieku. Wyrok NSA ma znaczenie też nie tylko dla handlarzy roszczeniami. Wpływa na sytuację osób, które kupiły mieszkanie lub budynek wcześniej sprywatyzowany. Najbliższy czas może nie być łatwy dla tych osób.
- Wiceminister Sprawiedliwości Sebastian Kaleta już zapowiedział kolejny przegląd spraw zwrotowych pod tym kątem, co oznacza wszczynanie postępowań przed Komisją Weryfikacyjną w stosunku do wielu nowych nieruchomości warszawskich. Wszczęcie takiego postępowania wyłącza z automatu rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i w zasadzie blokuje jakikolwiek dalszy obrót taką nieruchomością do czasu zakończenia postępowania weryfikacyjnego (co może trwać latami), nawet jeżeli nieruchomość była już wcześniej przedmiotem obrotu po jej zwrocie. Oznacza to paraliż obrotu kolejnymi nieruchomościami warszawskimi i dodatkowy kłopot dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się nieruchomościami warszawskimi, które powinny dokonywać dodatkowych analiz prawnych również pod kątem tego typu ryzyka - wyjaśnia Krzysztof Wiktor.
Czytaj też: Odwlekanie wydania nieruchomości dekretowych >>>
Ponadto Komisja Weryfikacyjna będzie dążyła do tego, by hurtowo wpisywać jak największą ilości wzmianek do ksiąg wieczystych nieruchomości. - Już teraz żąda od warszawskiego ratusza przejmowania tych kamienic i działek. Co jest praktycznie niemożliwe. Te budynki, działki, mieszkania najczęściej kupiły od handlarzy inne osoby. Poza tym teraz często są to apartamentowce, a w przeszłości było to zrujnowane kamienice. Doszłoby więc do bezpodstawnego wzbogacenia -twierdzi Łukasz Bernatowicz.
Zwrot po latach, co czeka właściciela mieszkania?
W wielu wypadkach komisja może unieważnić zwrot nieruchomości. Czy osoba, która kupiła mieszkanie w takim budynku straci lokal? Prawnicy uspokajają. Prawo własności do mieszkania nie będzie zagrożone, ale pod pewnym warunkiem.
- W chwili jego nabycia nowy właściciel był w dobrej wierze. Stan dobrej wiary determinuje w szczególności brak wpisu ostrzeżeń w księdze wieczystej, brak oświadczeń sprzedającego w umowie sprzedaży, że w stosunku do nieruchomości prowadzone są postępowania mogące doprowadzić do podważenia prawa własności zbywcy lub niemożność dowiedzenia się z łatwością przez kupującego o takich postępowaniach lub nieprawidłowościach. Dotyczy to zarówno właściciela mieszkania, jak i dewelopera pod warunkiem, że nabyli oni prawo własności w drodze odpłatnej umowy - uspokaja Maciej Obrębski, adwokat.
Natomiast może czuć się zagrożony każdy, kto nabył roszczenia do nieruchomości warszawskiej przed wszczęciem lub w toku postępowań administracyjnych jej dotyczących - Podmiot, który uzyskał prawo własności nieruchomości lub odszkodowanie w oparciu o nabyte wcześniej roszczenia, może zostać zobowiązany przez komisję do zapłaty równowartości nieruchomości, co do której zwrot jest niemożliwy wskutek dalszego odpłatnego zbycia - dodaje mec. Obrębski.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.