SA: zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga zgody większości

Sąd Apelacyjny w Gdańsku orzekł, że do wyrażenia zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie ustanowienia odrębnej własności przebudowanego lokalu wymagane jest uzyskanie zgody większości właścicieli lokali.

Powód wniósł o uchylenie dwóch uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, których przedmiotem było wyrażenie zgody na zawarcie umowy, w wyniku której istniejąca odrębna własność lokalu zostanie zniesiona, a następnie ustanowiony zostanie bezpłatnie na rzecz inwestora nowy lokal mieszkalny oraz wyrażającej zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ustalając stan faktyczny sprawy, Sąd I instancji podkreślił, że zaskarżone przez powoda uchwały są konsekwencją wcześniejszej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, która wyraziła zgodę inwestorowi na rozbudowę i nadbudowę budynku. Uchwała ta, która przewidywała ze strony inwestora wykonanie szeregu kosztownych prac budowlanych, podnoszących walory użytkowe budynku, nie została zaskarżona do sądu. Dopiero po jej podjęciu inwestor nabył prawo własności lokalu, i przystąpił do rozbudowy i nadbudowy nieruchomości wspólnej, o którą zamierzał powiększyć nabyty lokal, zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami. Na wykonanie prac budowlanych inwestor uzyskał wszelkie zgody administracyjne.

Zmiana wysokości udziałów jest ustawową koniecznością

Sąd Okręgowy przypomniał, że uchwałą większości członków wspólnoty podjętą w trybie art. 23 ust. 5 ustawy o własności lokali, wspólnota może podjąć decyzję o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, a następnie ustanowienie odrębnej własności lokali i rozporządzenie nimi, a w konsekwencji także zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie ma zatem możliwości, aby po przebudowie części nieruchomości wspólnej oraz technicznym i funkcjonalnym przyłączeniu takiej części do istniejącego lokalu nie nastąpiło ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy. W wyniku zwiększenia powierzchni jednego z lokali, musi również ulec przeliczeniu udział każdego z właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 ustawy). Tym samym, Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonych uchwałach naruszenia prawa, jak też interesów powoda. Fakt, że zmniejsza się jego udział w nieruchomości wspólnej, nie stanowi naruszenia prawa własności, a jest tylko wymuszonym skutkiem przebudowy części nieruchomości wspólnej i ustanowienia odrębnej własności nowego, większego lokalu, przewidzianą w art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali. Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie ma przy tym wpływu na prawo zwoływania zebrań właścicieli, gdyż takie prawo ustawa gwarantuje każdemu właścicielowi lokalu. Sąd podkreślił również, że podjęte uchwały mają ekonomiczne uzasadnienie dla wspólnoty.

LEX Linie Orzecznicze Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Do podjęcia uchwał wymagana jest zgoda większości

Sąd Apelacyjny zaaprobował orzeczenie Sądu I instancji. Dodał, że ustawa o własności lokali nie wprowadza obowiązku uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej. To większość właścicieli lokali podejmuje w formie uchwały zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali). Z tego powodu możliwa jest zatem sytuacja, że objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć właścicielowi wyodrębnionego już lokalu w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej.

Uchwały ekonomicznie uzasadnione

Podjęcie przez Wspólnotę uchwał, będących przedmiotem postępowania, zdaniem Sądu Apelacyjnego nie naruszało zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak też nie narażało jej na straty finansowe. Fakt, że inwestor uzyskał nieodpłatnie prawo do większego lokalu kosztem nieruchomości wspólnej, nie świadczy o naruszeniu interesów ekonomicznych Wspólnoty oraz osobistego interesu powoda. Ekwiwalentem prawa własności nabytej przez nadbudowę części nieruchomości przez inwestora była bowiem wartość prac budowlanych zrealizowanych w oparciu o niezaskarżoną uchwałę Wspólnoty, w tym koszt wybudowania windy w budynku. Korzyści z tego tytułu osiągną zatem wszyscy właściciele lokali.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Gdańsku, w wyroku z  13 września 2016 r., sygn. akt I ACa 321/16

Opracowanie: Marek Sondej