W tej sprawie doszło do zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką. Jednak  właściciel nieruchomości nie wyraził zgody na przeniesienie hipoteki.

Przy czym umowa zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką została zawarta przed 7 marca 2019 r., zaś wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki został złożony po tej dacie, czyli po dniu wejścia w życie zmian w Prawie bankowym.

Sąd Okręgowy w Warszawie miał wątpliwość, czy w tej sytuacji brak zgody właściciela stanowi przeszkodę do dokonania wpisu w rozumieniu art. 626 (9) k.p.c. Według tego przepisu sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania. Sąd Okręgowy wskazał, że wątpliwości powstały w związku ze zmianą stanu prawnego dokonaną w styczniu 2019 r.

Zobacz procedurę w LEX:  Rozpoznanie wniosku o wpis do księgi wieczystej przez referendarza sądowego >

7 marca 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Mocą tej ustawy zmieniono m.in. art. 95 ust. 4 i 5 Prawa bankowego w taki sposób, że wyeliminowano z ust. 5 odesłanie, w myśl którego do zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki właściciel nieruchomości musiał złożyć w formie pisemnej dodatkowe oświadczenia.

Czytaj w LEX: Odmowa wpisu do księgi wieczystej przez referendarza sądowego >

Odformalizowanie czy pomyłka

Rozstrzygnięcia wymaga więc, czy przed nowelizacją ustawa nakazywała uzyskanie zgody właściciela na ujawnienie przeniesienia hipoteki, czy też odesłanie z tego przepisu było jedynie nieprecyzyjnym sformułowaniem ustawodawcy, którego celem było wyłącznie wprowadzenie niższej formy (pisemnej, bez poświadczenia podpisu) do ustanowienia hipoteki.
Sąd drugiej instancji, opowiedział się za koniecznością uzyskania zgody właściciela nieruchomości. Tak stanowi np. uchwała z 20 czerwca 2007 r., III CZP 50/07 oraz wyrok z 21 lutego 2013 r., IV CSK 385/12). 

Czytaj w LEX: Podstawy wpisu hipoteki bankowej do księgi wieczystej >

Czytaj też: SN: Możliwe obalenie domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej>>
 

Sąd okręgowy stwierdził, że wykładnia art. 95 ust. 4 i 5 Prawa bankowego dokonana przez Sąd Najwyższy oraz uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej prowadzą do wniosku, iż wystarczające jest zastosowanie wykładni językowej.
Sąd drugiej instancji odwołał się jednak do wykładni celowościowej, dostrzegając trafność argumentów przedstawionych w postanowieniu Sądu Najwyższego z 16 marca 2018 r., w którym wskazano, że ustawodawca, odstępując od formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki, przez wprowadzenie dla tego oświadczenia formy pisemnej, pod rygorem nieważności, chciał odformalizować ustanowienie tzw. hipoteki bankowej.
W razie uznania, że przed dniem 7 marca 2019 r. taka zgoda była konieczna, lecz została nowelizacją zniesiona, konieczne jest rozstrzygnięcie dotyczące uprawnienia sądu wieczystoksięgowego do badania wcześniejszych wpisów objętych domniemaniem przewidzianym w art. 3 ustawy o księgach wieczystych.

Czytaj w LEX: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku cesji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką >

Dlatego, że poprzednia czynność przelewu wierzytelności hipotecznej dokonana była bez uzyskania zgody właściciela nieruchomości na ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego, a pomimo to ujawniono przejście ograniczonego prawa rzeczowego.
Sąd drugiej instancji przypomniał, że prawomocny wpis hipoteki wiąże inne sądy (art. 365 k.p.c.) i nie może być obalony w jakimkolwiek postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia. Może to zatem nastąpić tylko w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), skoro zgłoszone w niej roszczenie służy obaleniu domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h.

Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >

SO wskazał na ograniczoną kognicję sądu wieczystoksięgowego, w którym orzeka się tylko na podstawie wniosku oraz dołączonych do niego.

 

 

SN: Zgoda była potrzebna

Według Sądu Najwyższego w stanie prawnym obowiązującym przed zmianą art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, dokonanej ustawą z 17 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji oraz niektórych innych ustaw,  ujawnienie w księdze wieczystej przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej wymagało zgody właściciela nieruchomości tylko wtedy, gdy przewidziano ją w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki.

Sygnatura akt III CZP 56/20, uchwała z 28 października 2021 r.

Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Legitymacja procesowa do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym >