Z lokalu dłużnika można już eksmitować, licytacje mieszkania też możliwe

Zakaz eksmisji z lokalu, w którym mieszka dłużnik, obowiązywał od dwóch lat i budził spore emocje, nie tylko wśród wierzycieli. Już w ubiegłym roku wiele instytucji, w tym samorządy, apelowały o jego uchylenie. Postulował to również RPO. Ostatecznie przepis uchylono ustawą o pomocy dla obywateli Ukrainy, a w gąszczu przepisów znalazło się też uchylenie ograniczenia licytacji.

Chodzi o szereg przepisów wprowadzonych m.in. tarczą antykryzysową 3. Obok zakazu eksmisji w okresie pandemii było to również ograniczenie możliwości licytacji z nieruchomości, w sytuacji gdy dłużnik w niej zamieszkuje. O zmianę w tym zakresie apelowali wielokrotnie komornicy i Krajowa Rada Komornicza. Podkreślali, że wyznaczenie licytacji nieruchomości i w konsekwencji sprzedaż nieruchomości wywołuje mniej negatywne bezpośrednio skutki dla dłużnika niż eksmisja i - co więcej - są dłużnicy, którzy chcieliby by te nieruchomości zostały zlicytowane, ponieważ im szybciej to się stanie, tym szybciej uwolnią się od długu.

Przypomnijmy zakaz eksmisji uchyliła ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy.

Trzy ustawy, dwa projekt - zamęt z przepisami 

Można powiedzieć, że droga do uchylenia obu zakazów była dość wyboista, wprowadziły je bowiem dwie różne regulacja. Zakaz eksmisji - Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych a zakaz licytacji ustawa o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 z 14 maja 2020 r. 

Co więcej w tym przypadku chodzi o zmianę w kodeksie postępowanie cywilnego, a konkretnie Art. 952 [1] par. 5, który brzmiał: licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu.

Ministerstwo Sprawiedliwości od pewnego czasu informowało, że pracuje nad zmianą w zakresie eksmisji, konkretnie nad uchyleniem zakazu. Dwa tygodnie temu podało, że przepis, który go znosi znalazł się w rządowym projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową (druk sejmowy numer 2138). Ale w projekcie, który trafił do Sejmu go nie było. Potem pojawiły się informacje, że zmiana zostanie wprowadzona poprawkami poselskimi i co ciekawe, w projekcie nad którym nadal pracuje parlament już jest - w art. 18. uchyla się art. 15 zzu, a w art. 2 - art. 952 [1]. 

Następnie rzutem na taśmę te przepisy znalazły się w innej regulacji przyjętej przez Sejm i Senat w ekspresowym tempie, i podpisanej 15 kwietnia przez prezydenta. Chodzi o nowelizację ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy. Jest już w Dzienniku Ustaw, a to oznacza, że i zakaz eksmiji, i zakaz licytacji nieruchomości wykorzystanej przez dłużnika do celów mieszkaniowych nie obowiązują.

Marek Grzelak, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej, podkreśla, że KRK pozytywnie ocenia wprowadzone zmiany. - Samorząd komorniczy od wielu miesięcy zabiegał o uchylenie tzw.  ograniczeń covidowych. Jesteśmy głęboko przekonani, że zniesienie tych obostrzeń nie tylko pozytywnie wpłynie na ochronę prawa własności, ale przede wszystkim na rynek wynajmu nieruchomości - dodaje. 

Sprawdź: Egzekucja świadczenia opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika >

Czytaj: Zakaz eksmisji jednak do likwidacji - uchwalony w "ukraińskiej" ustawie >>

Licytacje "stoją" od dwóch lat

Komornicy podkreślają, że wyznaczenie licytacji nieruchomości i w konsekwencji sprzedaż nieruchomości wywołuje mniej negatywne bezpośrednio skutki dla dłużnika niż eksmisja.

Czytaj też: Ustawa o kosztach komorniczych w pytaniach prawnych do Sądu Najwyższego >

- Sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji nie powoduje, że dłużnik od razu traci władztwo nad tą nieruchomością. Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie wobec spełnienia warunków licytacyjnych przez nabywcę, postanowienie o przysądzeniu własności, które to postanowienia oczywiście podlegają zaskarżeniu. Reasumując, do czasu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności będącym po nadaniu klauzuli wykonalności tytułem wykonawczym do opróżnienia nabytej na licytacji nieruchomości z osób i rzeczy, może upłynąć wiele czasu - mówi  Beata Rusin, komornik przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Żoliborza w Warszawie.

PROCEDURA w LEX: Egzekucja świadczenia wydania nieruchomości >

I wskazuje, że często dłużnicy sami wyrażają chęć, aby te nieruchomości zostały zlicytowane. - Im szybciej to się stanie, tym mniejsze odsetki będą płacić, a w konsekwencji pozbędą się długu - wskazuje. 

W dotychczasowym  stanie prawnym nawet jeśli dłużnik wyrażał zgodę na wyznaczenie licytacji, nie wpływało to na obowiązujący zakaz. - Spotkałam się z sytuacją gdzie sąd blokuje także licytacje z udziału w nieruchomości. Kilkukrotnie wysyłałam do sądu wniosek, o pilne wyznaczenie terminu licytacji, ponieważ ustawodawca w tym zakresie nie przewidział ograniczeń. W obowiązującym obecnie przepisie mowa jest jedynie o nieruchomości, nie ma mowy o udziale w nieruchomości - dodaje Beata Rusin.

Zaznacza, że współwłaściciel taką nieruchomością również włada. - Zresztą ze znanych mi orzeczeń niektórych sądów wynika, że przewidują dopuszczalność wyznaczania licytacji udziału w nieruchomości zaspokajającej potrzeby mieszkaniowe dłużnika w czasie obowiązywania zagrożenia epidemicznego - dodaje.

Czytaj: SN odpowie, czy nakaz eksmisji dotyczy wszystkich domowników >>

Protokół publicznej licytacji nieruchomości - WZÓR >

Protokół licytacji nieruchomości (z I, II i III licytacji) - WZÓR >

Problem dla kredytobiorców

Komornicy sygnalizowali, że to rodzi problem dla kredytobiorców, szczególnie tych, którzy nie są w stanie spłacać zadłużenia. - Zdarzają się dłużnicy, którym zależy na tym, aby zajętą nieruchomości sprzedać na licytacji i jak najszybciej spłacić zadłużenie. Jeżeli dług przekracza wartość nieruchomości, to tylko za pośrednictwem komornika na licytacji można to zrobić. Jeśli dług jest mniejszy, to w trakcie trwania postępowania egzekucyjnego dłużnicy często decydują się sprzedać nieruchomość i przekazują środki na spłatę długu. Na wniosek dłużnika wystawiam zaświadczanie o stanie należności, które następnie składane jest u rejenta. W akcie notarialnym wskazane jest, że część środków ze sprzedaży nabywca przekazuje bezpośrednio na konto komornika - mówi komornik Rusin.

Gdy środki ze sprzedaży zajętej nieruchomości nie trafią na konto komornika, bądź są niewystarczające na spłatę długu, to nabywca nieruchomości staje się z mocy prawa dłużnikiem rzeczowym. - To była jedyna możliwość sprzedaży nieruchomości zaspakajającej potrzeby mieszkaniowe dłużnika w trakcie pandemii, oczywiście pod warunkiem, że dług nie przekracza wartości nieruchomości i dłużnik wyraża na to zgodę - wskazuje Rusin.

Sprawdź PROCEDURY:

Przebieg licytacji nieruchomości >

Sprzedaż zajętych nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej >

Niekonstytucyjny przepis wreszcie uchylony

Uchylenie zakazu eksmisji rozmówcy Prawo.pl chwalą. Jak podkreśla Tomasz Wejman Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Jarocinie, dalsze utrzymywanie go było całkowicie nieuzasadnione. - Przy rezygnacji z powszechnego testowania, kwarantanny, izolacji i obowiązku noszenia maseczek, ustała konieczność, o której mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, tak daleko idącego ograniczenia prawa obywatela do sądu i prawa własności - podkreśla. W jego opinii zakaz ten był niekonstytucyjny i miał ogromny wpływ na rynek wynajmu mieszkań.

- Państwo powinno gwarantować właścicielom, aby w sytuacji, gdy mają do czynienia z nieuczciwym najemcą, mieli nie tylko prawo do uzyskania orzeczenia sądowego, a też w dalszej kolejności jego wykonania, czyli eksmisji. Brak takiej gwarancji  nie tylko działa demoralizująco, ale też ogranicza drastycznie liczbę ofert najmu. Rynek najmu to także odczuł - mówi. I dodaje, że zakaz eksmisji wstrzymał decyzję tych, którzy mogliby wynająć mieszkania.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.