Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma znaczenie przy sprzedaży udziałów w spółce z o.o.

Przedmiotem żywej debaty w przestrzeni publicznej pozostaje kwestia praktycznej możliwości zablokowania sprzedaży udziałów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez Agencję Nieruchomości Rolnych, w przypadku gdy spółka jest właścicielem nieruchomości rolnej - pisze dr Andrzej Dmowski.

Przyczyną żywego zainteresowania powyższą kwestią jest wejście w życie nowych przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 2052 t.j.; dalej „ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”), w tym art. 3a regulującego m.in. prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, w odniesieniu do udziałów w spółce prawa handlowego (w tym sp. z o.o.), która jest właścicielem nieruchomości rolnej.
Warto zaznaczyć, iż ustawodawca w Preambule tej ustawy wskazał, iż została ona uchwalona „w celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, dla zapewnienia bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów”. Z pewnością, pierwszym z pytań które pojawią się w niedalekiej przyszłości, będzie pytanie czy nowe normy zawarte w przywołanej ustawie, pełnią założone funkcje oraz jaki mają oraz będą miały wpływ na relacje biznesowe.
Przedmiotem niniejszego krótkiego artykułu jest zarysowanie niektórych kwestii oraz ryzyk pojawiających się w przypadku planowanych transakcji sprzedaży udziałów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, na tle nowych regulacji zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Na wstępie, celem uporządkowania i określenia zakresu dalszych rozważań, konieczne jest wyjaśnienie w jaki sposób na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rozumiane jest pojęcie nieruchomości rolnej a także zdefiniowanie pojęcia prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnej. Ponadto, w celu zrozumienia istoty problemu, należy również krótko oraz w ograniczonym zakresie, zaprezentować problematykę sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Definicja nieruchomości rolnej. Prawo pierwokupu.
Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z przepisem art. 2 pkt 1) ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej „Kodeks cywilny”), z wyłączeniem nieruchomości rolnych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Podkreślenia wymaga przy tym fakt, iż ustawa obejmuje swoim zakresem zarówno nieruchomości zabudowane jak i niezabudowane. Wskazać należy, iż w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, o charakterze nieruchomości rolnej i tym samym zastosowaniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, decydować będzie definicja zawarta w przepisie art. 46(1) Kodeksu cywilnego. Wskazuje się bowiem, iż ustawa nie wprowadza domniemania, iż brak planu zagospodarowania przestrzennego lub jego nieaktualność przesądzają o rolnym bądź nie-rolnym charakterze nieruchomości (zob. Stanowisko Krajowej Rady Notarialnej w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; https://www.anr.gov.pl/web/guest/stanowisko-krajowej-rady-notarialnej-i-agencji-nieruchomosci-rolnych-ukur; dostęp: 9 stycznia 2016 r.). Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 46 (1) Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami) rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
W stosunku do tak rozumianych nieruchomości rolnych, których właścicielem jest spółka prawa handlowego, zgodnie z przepisem art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu udziałów albo akcji tej spółki. Powyższa zasada nie znajduje jedynie zastosowania w przypadku gdy zbywane są akcje dopuszczone do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz. U. z 2016, poz. 1636); udziały i akcje na rzecz osoby bliskiej albo udziały i akcje przez Skarb Państwa.

Prawo pierwokupu o którym mowa przejawia się w istnieniu pierwszeństwa nabycia przez Agencję Nieruchomości Rolnych, udziałów w Spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnej, w przypadku gdyby Spółka ta zamierzała sprzedać te udziały osobie trzeciej, nawet na warunkach z tą osobą trzecią umówionych. Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje ten skutek, że udziały Spółki, których dotyczy to zastrzeżenie mogą zostać sprzedane jedynie pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnioną Agencję Nieruchomości Rolnych do pierwokupu ze swojego prawa (por. A. Kidyba, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna. Wydanie II, Lex, dostęp: 9 stycznia 2017 r., godz. 18:55). Zastrzeżenie prawa pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych, jest szczególnym uprawnieniem ograniczającym wspólnika w swobodzie dysponowania jego udziałami w Spółce. Zawarcie umowy z naruszeniem prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych będzie skutkowało jej bezwarunkową nieważnością, w świetle przepisu art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego.
Warto zaznaczyć, iż zastrzeżenie w ustawie prawa pierwokupu nie powoduje istnienia zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności udziałów na uprawnioną Agencję. Takie zastrzeżenie powoduje jedynie powstanie po stronie Agencji, uprawnienia o charakterze kształtującym, dającego pierwszeństwo nabycia udziałów w danej spółce, w przypadku gdyby wspólnik powziął decyzję o ich sprzedaży (zob. por. A. Kidyba, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania…, Lex, dostęp: 9 stycznia 2017 r., godz. 18:55). Zgodnie z przepisem art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, do prawa pierwokupu o którym mowa powyżej, stosuje się odpowiednio przepisy art. 3 ust 8, 10 i 11 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego a także przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu co do nieruchomości.
Wskazać zatem należy, iż wspólnik spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, może zbyć posiadane przez siebie udziały tylko pod warunkiem, że swego prawa nie wykona Agencja Nieruchomości Rolnych. Wspólnik ten zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić Agencję o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią, zainteresowaną nabyciem przedmiotowych udziałów. Prawo pierwokupu co do nieruchomości Agencja może wykonać w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Agencja wysyła wówczas wspólnikowi zobowiązanemu z prawa pierwokupu, oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. z 2016 r., poz. 1113 i 1250), a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Zgodnie z przepisem art. 11 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, uważa się, że wspólnik zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji.
Warto zaznaczyć, iż Agencji Nieruchomości Rolnej przed nabyciem udziałów i akcji w Spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, przysługuje prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od Spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach (art. 3a ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Sprzedaż udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
W przypadku zatem spółek z ograniczoną odpowiedzialnością będących właścicielami nieruchomości rolnych, działania i proces zmierzający do zbycia udziału lub udziałów jest  wieloetapowy. Należy przy tym mieć na uwadze nie tylko regulacje o których mowa powyżej, tj. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz Kodeksu cywilnego, ale również normy wyprowadzane na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1578; dalej „Kodeks spółek handlowych”). Aby właściwie zrozumieć pojęcie zbycia udziału warto nawiązać do definicji wypracowanych przez doktrynę prawa handlowego. Należy bowiem zaznaczyć, iż udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością stanowi podstawowy element wyznaczający pozycję prawną wspólnika. Warto rozróżnić dwa znaczenia pojęcia udziału, tj. pierwsze znaczenie udziału jako ułamka kapitału zakładowego spółki o pewnej wartości pieniężnej, i drugie jako ogół praw i obowiązków wspólnika w spółce. Podkreślenia przy tym wymaga fakt, iż pojęcie udziału ma charakter abstrakcyjny (zob. A. Kidyba, Kodeks spółek handlowych. Komentarz. Tom I. Komentarz do art.1-300 ksh, wyd. XII, Lex; dostęp: 9 stycznia 2017 r., godz.20:11).
W doktrynie prawa handlowego wyraźnie podkreśla się, iż prawo zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością jest podstawowym prawem wspólnika spółki, które jest ściśle związane z ich kapitałowym charakterem (zob. A. Kidyba, Kodeks spółek handlowych. Komentarz…, Lex; dostęp: 9 stycznia 2017 r., godz.20:11). W przypadku umownego zbycia udziału, na podstawie przepisu art. 155 Kodeksu cywilnego, przejście udziału następuje wskutek zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia udziałów. Jednocześnie z przeniesieniem tych praw i obowiązków dochodzi do przeniesienia wartości majątkowych wynikających z bilansu spółki i przypadających na wartość udziału (A. Kidyba, Kodeks spółek handlowych. Komentarz.., Lex; dostęp: 9 stycznia 2017 r., godz.20:11). Zbycie udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych, tj. art. 180 i nast. Jedynie dla porządku wspomnieć należy, iż zbycie udziału, jego części lub ułamkowej części udziału powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Warto również podkreślić, iż zbycie udziału, jego części lub ułamkowej części udziału umowa spółki może uzależnić od zgody spółki albo w inny sposób ograniczyć.

Skutki takich regulacji dla praktyki
Podsumowując zatem dotychczasowe rozważania stwierdzić należy, iż przedmiotem obrotu są udziały o charakterze abstrakcyjnym, których zbywanie wiąże się z przeniesieniem wartości majątkowych i podlega różnego rodzaju ograniczeniom umownym oraz ustawowym. Należy zgodzić się ze stwierdzeniem obecnym w doktrynie prawa handlowego, iż celem ustanowienia prawa pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych było uniemożliwienie obejścia przepisów ustawy ograniczających obrót nieruchomościami rolnymi, poprzez swobodny obrót udziałami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i analogicznie akcjami w spółce akcyjnej. Słusznie przy tym zauważa się, że ustawodawca polski nie zróżnicował sytuacji prawnej spółek, których aktywami są nieruchomości rolne i które nie prowadzą działalności rolniczej od spółek, które nie tylko posiadają w swoich aktywach takie nieruchomości ale jednocześnie prowadzą działalność rolniczą. Z perspektywy regulacji prawnych zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, istotny prawnie jest jedynie fakt, iż dana spółka jest właścicielem nieruchomości rolnej. Wówczas, niezależnie od charakteru prowadzonej przez spółkę działalności, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu udziałów tej spółki (zob. H. Bałaziński, Sprzedając udziały lub akcje, trzeba uważać na działki rolne, Rzeczpospolita z 7 grudnia 2016 r.). Niezależnie zatem od przedmiotu działalności gospodarczej spółki, w przypadku gdy jest ona właścicielem nieruchomości rolnej, wspólnik zamierzający zbyć udziały w tej spółce będzie zmuszony do przeprowadzenia „wieloetapowego” działania zmierzającego do sfinalizowania transakcji sprzedaży udziałów.
Ponadto, nie bez znaczenia pozostaje również fakt, iż Agencja Nieruchomości Rolnych nie jest związana postanowieniami przekazanej jej umowy warunkowej, zawartej pomiędzy wspólnikiem zamierzającym zbyć udziały w Spółce a podmiotem zainteresowanym ich nabyciem. W świetle bowiem przepisu art. 3a ust. 4 w zw. z. art. 3 ust. 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej (ustalonej w umowie warunkowej), Agencja Nieruchomości Rolnych wykonująca prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala wówczas cenę tej nieruchomości przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
W świetle powyższego, warunkowa umowa sprzedaży udziałów dojdzie do skutku i będzie ważna tylko w przypadku nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu. Taki stan prawny, mając na uwadze przywołane wyżej cele określone w Preambule ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może się wydawać uzasadniony, niemniej jednak z perspektywy relacji biznesowych oraz tzw. swobody kontraktowania nie wydaje się już w pełni słuszny. Zdarza się bowiem, że proces w którym dwa podmioty uzyskują porozumienie co do istotnych postanowień umowy sprzedaży udziałów jest długotrwały i poprzedzony wymagającymi negocjacjami oraz badaniem finansowym spółki, powiązanym często z koniecznością ujawnienia tajemnicy przedsiębiorstwa w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzenia. Co więcej, może się wiązać z koniecznością poniesienia przez zainteresowanego nabywcę znacznych nakładów finansowych, które w przypadku niedojścia umowy do skutku będą stanowić poniesioną przez niego szkodę majątkową. W celu ograniczenia ryzyka poniesienia straty przez ‘kontrahenta’, wspólnik powinien oświadczyć i zapewnić, że spółka jest właścicielem albo nie jest właścicielem nieruchomości rolnej.

Autor: Dr Andrzej Dmowski, partner zarządzający odpowiedzialny za Departament Prawny w korporacji Russell Bedford Poland