SN: umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania nie zawsze wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli

W sytuacji, gdy współwłaścicieli obowiązywała umowa o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum), której treść została ujawniona w księdze wieczystej, zawarcie kolejnej, uzupełniającej ten podział umowy stanowi czynność zwykłego zarządu i nie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli - zadecydował Sąd Najwyższy.

Współwłaściciele kamienicy, w której znajdowało się kilkanaście lokali mieszkalnych i użytkowych, zawarli w formie aktu notarialnego umowę o podział nieruchomości do korzystania. Kurator spadku nieobjętego po jednym ze współwłaścicieli, dysponujący największym udziałem w nieruchomości, wstrzymał się od głosowania, ale nie sprzeciwił się zawarciu tej umowy. Podział został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Kiedy jednak rok później współwłaściciele zawarli umowę uzupełniającą uprzednio zawartą, kurator spadku sprzeciwił się jej ujawnieniu w księdze wieczystej wskazując, że zgodę na jej zawarcie powinni wyrazić wszyscy współwłaściciele, a nie ich większość.

Decydują okoliczności konkretnego przypadku

Sąd Najwyższy odnosząc się do tego zarzutu podkreślił, że kwalifikacja określonych czynności, jako czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną uzależniona jest od okoliczności faktycznych każdego indywidualnie ocenianego przypadku. Oznacza to, że identyczna czynność może mieć w określonych okolicznościach faktycznych charakter zwykłego zarządu, a w innych może wykraczać poza ten zakres.

LEX Linie Orzecznicze Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Umowa o podział do używania może być konieczna

W realiach sprawy, Sąd Okręgowy uznał, że umowa uzupełniająca dokonany już wcześniej i ujawniony w księdze wieczystej podział nieruchomości do korzystania stanowiła czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Z tak jednoznaczną oceną sprawy nie zgodził się jednak Sąd Najwyższy. Wskazał bowiem, że w sytuacji, gdy właściwości lub społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy wspólnej nie pozwalają na korzystanie z niej w sposób wskazany w art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zawarcia umowy o podział rzeczy do korzystania, a czynność ta jest wówczas czynnością zwykłego zarządu. Dotyczyć to może w szczególności budynku mieszkalnego lub gospodarczego.

Podział już istniał, więc umowa miała charakter uzupełniający

W budynku, którego dotyczyła umowa, od lat istniał akceptowalny sposób korzystania z posiadanych przez współwłaścicieli lokali mieszkalnych. Żaden ze nich, w tym także kurator spadku nieobjętego nie kwestionował zawarcia poprzedniej umowy o podział nieruchomości do korzystania. Sąd Najwyższy podkreślił w związku z tym, że zawarcie kolejnej umowy, jedynie uzupełniającej już istniejący i aprobowany przez większość współwłaścicieli sposób korzystania z tej nieruchomości, przemawia za oceną, że kwestionowana umowa nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i mogła być w sposób ważny i skuteczny zawarta także przez większość współwłaścicieli (art. 201 k.c.).

Postanowienie Sądu Najwyższego z 17.03.2017 r., sygn. akt III CSK 64/16.

Opracowanie: Marek Sondej