SA: źle umocowany pełnomocnik to kłopot dla wspólnoty mieszkaniowej

Dopuszczenie do głosowania osób działających bez właściwego pełnomocnictwa od współwłaścicieli oraz kuratora spadku działającego bez zezwolenia sądu stanowi naruszenie wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa zasad głosowania i uzasadnia uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej - uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Powód wystąpił z pozwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wnosząc o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwały w sprawie prac remontowych. Wśród szeregu uchybień wskazał m.in. niewłaściwe umocowanie pełnomocnika do głosowania nad uchwałą.

Nie można uchylić lub unieważnić uchwały nieistniejącej
Sąd I instancji oddalił powództwo. W uzasadnieniu podał, że jeden z członków wspólnoty, głosujący nad uchwałą przez pełnomocnika, powołując się na działanie pod wpływem błędu odwołał swój głos. W rezultacie uchwała nie uzyskała wymaganej większości głosów i jest uchwałą nieistniejącą, a jako taka nie może zostać uchylona ani uznana za nieważną, a powód nie wnosił o ustalenie jej nieistnienia.

Ewa Bończak-Kucharczyk
Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz>>

Powoływanie się na błąd było nieuprawnione
Zaskarżony przez powoda wyrok, Sąd Apelacyjny zmienił w ten sposób, że zaskarżoną uchwałę uchylił. Oceniając głosowanie nad uchwałą przez pełnomocnika uznał, że nie doszło do zniekształcenia oświadczenia woli, albo do wprowadzenia pełnomocnika w błąd odnośnie treści uchwały. To mocodawca przez własne zaniedbanie udzielił pełnomocnictwa do głosowania nad konkretną uchwałą bez zapoznania się z jej treścią (projektem). Jego niedbalstwo nie upoważniało go jednak do powoływania się wobec wspólnoty na błąd. W konsekwencji Sąd uznał, że pozwana Wspólnota, która powoływała się na niepodjęcie uchwały, nie udowodniła swoich twierdzeń w tym zakresie.

Pełnomocnik nie był właściwie umocowany do głosowania
Sąd zwrócił też uwagę, że pełnomocnik głosował nad uchwałą w imieniu wszystkich następców przedwojennych właścicieli nieruchomości nie będąc do tego właściwie umocowanym. Skoro bowiem uchwała wspólnoty dotyczyła czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to mocodawca, który udzielił pełnomocnictwa do głosowania w ich imieniu, również musiał legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym. A tak nie było. Ponadto, jako kurator spadku po zmarłym członku wspólnoty, udzielając pełnomocnictwa nie miał zgody sądu na głosowanie w sprawie uchwały wiążącej się z konkretnymi zobowiązaniami finansowymi członków Wspólnoty.

Wyrok SA w Warszawie z 12 lipca 2017 r, I ACa 650/16, LEX nr 2210883.