SA: wysokość czynszu zależy od sposobu korzystania z lokalu

Obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 mkw powierzchni lokalu - uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie.

Na parterze budynku, w którym funkcjonowała wspólnota mieszkaniowa, znajdowały się lokale użytkowe należące do powoda. Konsekwencją wieloletniego prowadzenia w nich lokali gastronomicznych było zniszczenie elewacji budynku i balkonów, zarówno przez montaż klimatyzatorów, reklam i innych urządzeń bez zgody wspólnoty, jak też zanieczyszczenie i zatłuszczenie ścian budynku. W związku z tym wspólnota podjęła uchwałę o znaczącym podwyższeniu zaliczki płaconej przez właścicieli lokali użytkowych na koszty zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania nieruchomości wspólnej. Z zebranych w ten sposób środków wspólnota planowała remont frontu budynku. Powód zaskarżył przedmiotową uchwałę, wskazując na niedopuszczalne zróżnicowanie w zakresie obciążeń ponoszonych na rzecz wspólnoty przez poszczególnych właścicieli lokali.

Wyższy czynsz od lokalu użytkowego

Oceniając ważność zaskarżonej uchwały z punktu widzenia jej zgodności z prawem Sąd Apelacyjny w Warszawie zaznaczył, że wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, która zwiększy obciążenie właścicieli lokali użytkowych z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokali użytkowych. Obciążenia te mogą być wyższe od przypadających na właścicieli lokali mieszkalnych. Zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków właścicieli lokali.

LEX Linie Orzecznicze Artykuł pochodzi z programu LEX Linie Orzecznicze Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Przyczyny podwyżki czynszu należy wyjaśnić

W razie zaskarżenia takiej uchwały, zasadność jej podjęcia wymaga wykazania przez wspólnotę, iż zwiększenie obciążeń właściciela lokalu użytkowego znajdowało uzasadnienie w sposobie korzystania z tego lokalu. Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że wystarczające jest jednak uprawdopodobnienie przez wspólnotę wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Do oceny sądu będzie natomiast należeć rozważenie, czy zwiększenie wysokości zaliczek, do wnoszenia których zobowiązany będzie właściciel lokalu użytkowego, nie jest nadmierne oraz czy jest uzasadnione całokształtem okoliczności mających wpływ na sposób korzystania z lokalu.

Sposób korzystania z lokali użytkowych uzasadniał uchwałę

W realiach sprawy sądy ustaliły, że działalność gastronomiczna w formie barów i restauracji, prowadzona w lokalach użytkowych należących do powoda, generowała znacznie większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej niż lokale mieszkalne. Zabrudzenia podwórza przez klientów restauracji, jak też znaczna ilość odpadów gospodarczych wytwarzanych w lokalach powodowały, że pozwana Wspólnota musiała opłacać wyższe koszty sprzątania nieruchomości oraz częściej przeprowadzać dezynsekcję i deratyzację części wspólnych budynku. Sąd Apelacyjny przyznał też, że większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spowodowane były też koniecznością remontu elewacji, która w przeważającej mierze została zniszczona poprzez działalność lokali użytkowych. W konsekwencji sądy uznały, że zaskarżona uchwała była zgodna z prawem, nie naruszała zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak też interesu majątkowego powoda, a jej podjęcie było uzasadnione okolicznościami.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6.04.2017 r., sygn. akt I ACa 91/16

Opracowanie: Marek Sondej