Prokurator domagał się uznania za nieważne umów przenoszących własność nieruchomości, zawartych przez pozwaną spółkę z obecnie wpisanymi do księgi wieczystej małżonkami. Wyjaśnił, że poprzedni właściciele nieruchomości, w zamian za świadczenie niewspółmierne do wartości nieruchomości, na podstawie umowy łączącej ich ze spółką cypryjską udzielili, jako zabezpieczenia wykonania umowy - pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości. Na tej podstawie nieruchomość została sprzedana pozwanej spółce. Następnymi nabywcami nieruchomości byli obecnie wpisani do księgi wieczystej małżonkowie. Sąd Okręgowy w zakończonej już sprawie stwierdził nieważność czynności prawnych dokonanych przez pierwotnych właścicieli nieruchomości tj. udzielonego spółce pełnomocnictwa oraz umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jako sprzecznych z zasadami współżycia społecznego.

Nabycie w dobrej wierze
Sąd I instancji oddalił powództwo. Wskazał, że pozwani małżonkowie nabyli przedmiotową nieruchomość w dobrej wierze od ujawnionej w księdze wieczystej spółki, na poczet ceny nabycia wyzbyli się posiadanego mieszkania, dokonali nakładów na nabytą nieruchomość i spłacają zaciągnięty w tym celu kredyt bankowy. Obie zawarte przez nich z pozwaną spółką umowy tj. warunkowa umowa sprzedaży i umowa przyrzeczona spełniały wszelkie wymogi prawne co do formy i treści. Zdaniem Sądu, fakt stwierdzenia w innym postępowaniu, że z uwagi na nieważność umowy pozwana spółka nie nabyła własności nieruchomości od pierwotnych właścicieli, nie skutkował automatyczną nieważnością kolejnej umowy sprzedaży nieruchomości. W tym celu konieczne było wykazanie ich sprzeczności z określoną normą prawną, działania w celu obejścia prawa lub sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 k.c.), a to się powodowi nie udało.

Należy ważyć dobra kontrahentów kolejnych umów
Takiego zdania był też Sąd Apelacyjny i oddalił apelację prokuratora. Wskazał, że pozwana spółka zawierając kwestionowane umowy z pozwanymi małżonkami działała, jako podmiot nieuprawniony do rozporządzania zbywanym prawem. Umowy te nie były jednak z tego powodu nieważne. Sąd przypomniał, że dobra wiara nabywców i odpłatność może co prawda sanować brak uprawnienia do skutecznego rozporządzania nieruchomością, ale nie decyduje o ważności umowy, która może zależeć od zdolności do czynności prawnych jej stron, dochowania formy czynności czy sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.). Nie było przy tym sporu, że strony dochowały wymogów, co do formy i treści obu umów i nie naruszyły bezwzględnie obrazujących przepisów prawa w zakresie obrotu nieruchomościami.

LEX Navigator Postępowanie Cywilne >>

Sąd zwrócił uwagę, że aby wykazać sprzeczność kwestionowanych umów z zasadami współżycia społecznego nie wystarczyło tak jak zrobił to powód, odwoływać się do okoliczności jakie towarzyszyły zawarciu wcześniejszej umowy zbycia nieruchomości przez pierwotnych właścicieli, pomijając te odnoszące się do zawarcia umowy przez pozwanych małżonków. Uwzględnienie powództwa miałoby bowiem ten skutek, że do kręgu poszkodowanych działaniami pozwanej spółki wciągnięci zostaliby również pozwani małżonkowie. I to mimo tego, że działali w dobrej wierze, w zaufaniu do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz zaciągnęli zobowiązanie kredytowe w celu sfinansowania zakupu nieruchomości. Zdaniem Sądu w takiej sytuacji, zgodne z poczuciem sprawiedliwości jest przyznanie ochrony interesom majątkowym pozwanych małżonków, przed interesami majątkowymi pierwotnych właścicieli, którzy nieroztropnie wyzbyli się własności nieruchomości.

Wyrok SA w Katowicach z 9.11.2017 r. I ACa 491/17.