Spółka, właściciel jednego z lokali w budynku, wniosła o ustalenie nieistnienia, względnie uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, którymi odwoływano dotychczasowego zarządcę, przywrócono zarząd właścicielski we Wspólnocie oraz upoważniano nowy zarząd do wypowiedzenia umowy o zarządzanie. Kwestionowała m.in. prawidłowość głosowania na uchwałami przez właścicieli tych lokali, które stanowiły przedmiot wspólności majątkowej.

Sąd I instancji ustalił, że na zebraniu Wspólnoty, zwołanym prawidłowo przez zarządcę, podjęto skarżone uchwały. W imieniu właścicieli lokali objętych wspólnością małżeńską, głosy zostały oddane tylko przez jednego z małżonków, bez składania pełnomocnictwa od drugiego z małżonków. Sąd wyjaśnił w związku z tym, że udział w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i głosowanie nad uchwałą stanowi czynność zwykłego zarządu nieruchomością lokalową. Zgodnie natomiast z art. 36 k.r.o., każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Dlatego zdaniem Sądu, głosy oddane przez jednego z małżonków będących właścicielami lokali za uchwałami były ważne. Zwrócił też uwagę, że okoliczność, iż podejmowane uchwały dotyczyły kwestii przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną nie oznaczała automatycznie, że głosowanie nad nimi także stanowiło czynność przekraczającą zwykły zarząd wspólnym majątkiem.


Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz >>

Każdy z małżonków wykonuje zarząd majątkiem wspólnym
Sąd Apelacyjny w Krakowie nie uwzględnił odwołania powodowej spółki. Odnosząc się do zarzutu naruszenia zasad wynikających z art. 233 § 1 k.p.c., przez uwzględnienie przy ocenie ważności uchwał, głosów oddanych za skarżonymi uchwałami przez jednego z małżonków bez pełnomocnictwa od drugiego małżonka, Sąd zajął stanowisko zbieżne z wyrażonym przez Sąd Okręgowy. Podkreślił zatem, że w wypadku lokalu mieszkalnego objętego współwłasnością małżeńską wystarczające jest oddanie głosu przez jednego ze współmałżonków (art. 36 k.r.o.). Przypomniał, że małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, a każdy z nich może samodzielnie, co do zasady, zarządzać takim majątkiem. Wykonywanie zarządu obejmuje natomiast czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego. Czynność głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej stanowi przy tym zarząd majątkiem wspólnym, jeżeli małżonkowie są właścicielami lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej wspólnoty na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. Czynności takiej dokonuje jeden z małżonków zgodnie z posiadanym uprawnieniem wynikającym z art. 36 § 2 k.c. - ze skutkiem dla współmałżonka. Do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków, nie było zatem wymagane pełnomocnictwo współmałżonka. Sąd zauważył jednocześnie, że przedmiot zaskarżonych uchwał nie sprzeciwiał się przyjęciu, że prawo głosu mógł samodzielnie wykonać każdy z małżonków. Istnieje bowiem potrzeba odróżnienia czynność zwykłego zarządu nieruchomością, jaką jest udział w zebraniu i głosowanie nad uchwałą od samej uchwały, która jest rezultatem głosowania. Stąd, okoliczność, iż podejmowana uchwała dotyczyła kwestii przekraczających zwykły zarząd tj. zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, nie oznaczała automatycznie, że głosowanie nad nią także przekraczało zwykły zarząd majątkiem wspólnym, a więc wymagało zgody drugiego małżonka.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r. I ACa 747/17.