Wyrokiem z 5 marca 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę Marka S. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju w sprawie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego.
Wszczęcie postępowania
Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy zwrócił się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sporządzeniem przez skarżącego - rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego budynku biurowo-magazynowego. Wartość rynkowa nieruchomości wynosiła ponad 481 tys. zł. A także - wyceny dwóch innych nieruchomości.
Czytaj też: WSA: Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę przy szacowaniu wartości nieruchomości>>
Czytaj w LEX: Ten sam rzeczoznawca może kilkukrotnie wydawać operat w tej samej sprawie >>>
Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy zarzucił rzeczoznawcy dopuszczenia się następujących czynów:
- poświadczenie nieprawdy w operacie szacunkowym sporządzonym 7 maja 2013 r. co do okoliczności mających znaczenie prawne poprzez zaniżenie wartości nieruchomości, gdy jej wartość rynkowa określona w opinii biegłej powołanej w śledztwie wynosiła nie mniej niż 1 mln 968 tys. zł. Nieruchomość ta została zbyta w toku postępowania upadłościowego za kwotę 481tys. zł;
- poświadczenie nieprawdy i istotne zaniżenie wartości rynkowej przedsiębiorstwa pod nazwą K. I. sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w dokumencie
- zaniżenie wartości lokalu użytkowego
Kara dyscyplinarna - zawiedzenia
Te zarzuty stały się podstawą decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z czerwca 2017 r., o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres roku.
Minister stwierdził, że w każdym z trzech operatów szacunkowych skarżący, jako podstawę dokonanych wycen wskazał "wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży". Zauważył, że przepisy ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe w brzmieniu obowiązującym w dacie wykonywania przedmiotowych opracowań, nie regulowały, ani też nie wskazywały, jaką wartość należy przyjąć do oszacowania majątku upadłego, w tym wartość nieruchomości stanowiących składniki masy upadłości.
Przepisy tej ustawy nie wymieniają "wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży", na którą powoływał się skarżący. W związku z tym przy określaniu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania upadłościowego prowadzonego przez syndyka, rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Czytaj w LEX: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości >>>
Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości - poszczególne etapy postępowania >>>
Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży
Organ wskazał również, że następstwem błędnego posługiwania się pojęciem "wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży" było zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego "współczynnika wymuszonej sprzedaży" w wysokości 0,50. Jego zastosowanie rażąco pomniejszyło oszacowane wartości rynkowe nieruchomości położonych przy ul. G. i ul. M.. Organ stwierdził także, że skarżący przyjął "współczynnik pustostanów" na rażąco niskim poziomie, odpowiednio w wysokości 0,25 dla nieruchomości przy ul G.
Co więcej - minister zauważył , że skarżący w żaden sposób nie uzasadnił przyjętych obliczeń dla "współczynników pustostanów".
Błędna metoda
Sąd I instancji oddalając skargę rzeczoznawcy na tą decyzję w pełni podzielił stanowisko organu, że wykazany szereg błędów popełnionych przez skarżącego w wycenach wskazywał zarówno na nieznajomość obowiązujących przepisów prawa, jak i błędnie przyjętej metodyki pracy.
Sąd wskazał, że w postępowaniu dyscyplinarnym dotyczącym rzeczoznawcy majątkowego nie jest badana okoliczność przeznaczenia operatów. Okoliczność, czy zostały one wykorzystane na potrzeby postępowania sądowego nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Sąd I instancji stwierdził, że Minister w sposób wystarczający uzasadnił orzeczoną wobec skarżącego karę dyscyplinarną.
Skarga kasacyjna
Marek S. złożył skargę kasacyjną zarzucając wyrokowi WSA:
- naruszenie art. 194 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy nastąpiło przedawnienie zarzucanego skarżącemu czynu ( "nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania przez ministra właściwego informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły trzy lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności).
- naruszenie przepisów postępowania, poprzez nieuwzględnienie skargi nieuchylenie zaskarżonej decyzji mimo, iż postępowania administracyjne zostało niezasadnie wszczęte i prowadzone mimo jego bezprzedmiotowości w wyniku przedawnienia karalności czynu zarzucanego skarżącemu.
Sąd II instancji oddala skargę
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie jest zasadna i podlega oddaleniu.
NSA zwrócił uwagę, że w orzecznictwie podkreśla się, iż: "Jeżeli asumptem do wystąpienia ze skargą było zakwestionowanie czynności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego jaką jest sporządzenie na zlecenie operatu szacunkowego, to należy przyjąć, iż okolicznością stanowiącą podstawę odpowiedzialności zawodowej jest właśnie sporządzenie operatu szacunkowego." (tak w wyroku NSA z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt II GSK 143/16).
Jak zatem zasadnie wskazał organ i sąd I instancji minister otrzymał w tym zakresie informacje od prokuratora 3 grudnia 2015 r. – zatem nie doszło do upływu terminu w stosunku do operatów. A operaty zostały sporządzone w dniach 15 kwietnia 2013 r ., 7 maja 2013 r. i 8 maja 2013 r.
Rację ma sąd I instancji stwierdzając, iż termin nie powinien być liczony od uzyskania informacji z Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy.
Słusznie uznał WSA, iż sam fakt toczącego się postępowania karnego w sprawie o podobnym zakresie nie stanowi przesłanki do zawieszenia postępowania administracyjnego, w przypadku, gdy organ może wydać decyzję po dokonaniu niezbędnych samodzielnych ustaleń i ocen, a taka sytuacja wystąpiła w tej sprawie.
NSA wskazał, że kompetencje w zakresie odpowiedzialności zawodowej zostały powierzone organizacji rzeczoznawców majątkowych. Natomiast postępowanie z tytułu odpowiedzialności, o którym mowa w art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy wypełniania przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków, o których mowa w tej ustawie.
Oba postępowania dotyczą różnych zagadnień, bowiem w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie weryfikuje się operatu szacunkowego, lecz ocenia się wyłącznie czynności szacowania wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego w kontekście obowiązków nałożonych na niego w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Są to więc dwa odrębne postępowania. To Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, a nie właściwy minister, posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy majątkowego pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa jest w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Czytaj w LEX: Zasady i zakres oceny dowodu z opinii biegłego (rzeczoznawcy) przez sąd administracyjny i organ administracji publicznej >>>
Błędne sporządzenie wyceny skutkuje poniesieniem przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialności zawodowej, polegającej na orzeczeniu przez organ jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2. u.g.n.
Sąd natomiast, nie ma wpływu na rodzaj zastosowanej kary. Bada tylko prawidłowość postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez KOZ oraz postępowania organu wydającego zaskarżoną decyzję.
A zatem - błędna wycena spowodowana jest niedostateczną wiedzą rzeczoznawcy majątkowego, którą powinien uzupełnić w okresie zawieszenia uprawnień zawodowych.
Sygnatura akt II GSK 728/19 - Wyrok NSA z 6 września 2022 r.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
