- Uchwała SN jest bezpieczna, jeśli idzie o skutki społeczne – powiedział po rozprawie dr Marcin Dziurda, prezes Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa. – Mam na myśli sytuację osób, zwłaszcza członków spółdzielni mieszkaniowych, które na takich nieruchomościach wybudowały wielorodzinne budynki. Dalsza interpretacja zależy od uzasadnienia uchwały, którego dzisiaj jeszcze nie mamy.

Adwokat Wojciech Sieniawski stwierdził, że teraz trzeba będzie zmienić podejście do tego typu spraw.

- SN zdecydował się na bardzo odważną uchwałę – mówił adw. Sieniawski . – Domagaliśmy się zarysowania przez SN modelu postępowania dla właścicieli w tego typu sprawach i mamy nadzieję, że  w uzasadnieniu do uchwały znajdzie się wyjaśnienie. Trudno powiedzieć, czy uchwała jest korzystna dla wszystkich właścicieli, gdyż różne są stany faktyczne. Dla naszych klientek uchwała jest niekorzystna.

Zmiana wpisu w księdze

Pytanie prawne kierowane do składu siedmiu sędziów brzmiało: Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego w przypadkach wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości?

Powstało ono na tle sprawy, którą do sądu wniosły Małgorzata Z. i Maria K. domagając się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przez wpisanie prawa własności na swoją rzecz w miejsce Skarbu Państwa.

Żądanie sw uzasadniały tym, że są spadkobierczyniami właściciela majątku Chełm, Edmunda Reinera, który to majątek został bezprawnie przejęty na cele reformy rolnej. Jednak ze względów obszarowych ( nie miał 50 ha) nie podpadał pod ten dekret. Okoliczność ta została potwierdzona decyzja Wojewody Małopolskiego  w sierpniu 2004 roku.

Sąd rejonowy w Krakowie uwzględnił powództwo w wyroku z kwietnia 2008 roku. Stwierdził, że Skarb Państwa z mocy prawa nie nabył własności nieruchomości , a dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej na jego rzecz było pozbawione podstawy prawnej. Konsekwencją wykreślenia wpisu prawa własności Skarbu Państwa jest wykreślenie ujawnionego wieczystego użytkownika, skoro wieczyste użytkowanie nie może być ustalone na nieruchomościach osób fizycznych, choćby nabywca działał w dobrej wierze. Sąd zresztą poddał w wątpliwość dobra wiarę nabywcy użytkowania wieczystego, skoro od lat 40. trwały starania właściciela o odzyskanie nieruchomości.

Sprzedaż praw, których nie było

Sąd Okręgowy uzupełnił stan faktyczny o stwierdzenie, że w latach 2007 i 2008 Spółdzielnia Mieszkaniowa Ziemi Krakowskiej nabyła prawo użytkowania wieczystego od Akademii Rolniczej w Krakowie. Sąd II instancji podzielił w całości pogląd sądu rejonowego, że Skarb Państwa nie nabył spornego terenu.

Powołał się przy tym na orzeczenie SN z 1968 roku stwierdzającego, iż nabycie wieczystego użytkowania co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nabywca działał  w zaufaniu do księgi wieczystej.

Sąd Okręgowy w Krakowie przypominał, że zasada wiarygodności księgi wieczystej odnosi się także do użytkowania wieczystego. Pogląd ten wyraził SN w wyroku z 9 października 1989 roku (sygn. III CRN 298/89).

W orzecznictwie sądów administracyjnych przeważa opinia, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste chronione rękojmią – powoduje nieodwracalne skutki, co wywołuje niemożność stwierdzenia nieważności wydanej decyzji, stanowiącej podstawę nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa. W konsekwencji dochodzi do potwierdzenia wadliwej decyzji. Skutkiem ochrony wieczystego użytkownika jest zachowanie przez niego swego prawa.

Rozbieżności w orzecznictwie

W tej sprawie zderzają się dwie zasady. Pierwsza to zasada rękojmi, na mocy której domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ustawy o księgach wieczystych). Druga zasada, to że przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa,  jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art.232 kc).

Do tej pory Sąd Najwyższy nie zgadzał się, z tezą, ze wiarygodność ksiąg wieczystych powinna ustąpić przed zasadą z art. 232 kc.).

Sąd Okręgowy ustalił, że starania właściciela majątku nie znajdowały odzwierciedlenia w księdze wieczystej, a Spółdzielnia Mieszkaniowa nie działała w złej wierze nabywając użytkowanie wieczyste. Wobec tego spółdzielnia nabyła użytkowanie wieczyste, a Skarb Państwa nabył na własność sporny grunt. W rezultacie Sąd Okręgowy oddalił powództwo i zmienił wyrok I instancji.

Argumenty powódek przed SN

Przedstawiciele powódek podkreślali, że rękojmia wiary publicznej  ksiąg wieczystych  jest sposobem nabycia własności  od osoby nieuprawnionej, która została wpisana do księgi. Możliwe tez jest na tej zasadzie nabycie prawa nieistniejącego, ale w księdze wieczystej wpisanego.

Adwokat powódek Michał Hanusa, argumentował, że zasada wiarygodności ksiąg wieczystych nie wchodzi w grę w wypadku nie istniejącego użytkowania wieczystego ( wyrok z 14 maja 1986 r.  IICR 28/86).

Jednak SN podjął 16 lutego uchwałę, która jest zgodna z wnioskiem Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

Sygnatura akt II CZP 90/10