Zmiana sposobu użytkowania obiektu nie może być samowolna

Filip Wasilewski omawia zagadnienie samowolnej zmiany sposobu użytkowania, porównując treść analizowanego deliktu administracyjnego z innymi przypadkami samowoli budowlanej, które mają wpływ na prawidłową kwalifikacje prawną przedmiotu sprawy legalizacyjnej, a tym samym na wybór właściwego trybu naprawczego.

1. Przesłanki legalnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Pojęcie zmiany sposobu użytkowania obiektu zostało zdefiniowane w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud. W świetle wskazanej regulacji przez zmianę sposobu użytkowania obiektu rozumie się w szczególności: podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Powyższy przepis został wprowadzony w celu uregulowania sytuacji towarzyszących praktyce korzystania z obiektów budowlanych, a które dotyczą wprowadzenia innego od dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Albowiem pomimo, że tego rodzaju przejawy władania nieruchomością są zazwyczaj refleksem przysługujących praw do obiektu budowlanego, to w tym wypadku w związku z możliwością naruszenia dóbr prawnie chronionych zostały poddane reglamentacji administracyjnej. Po myśli bowiem ust. 2 art. 71 pr. bud. przystąpienie do zmienionego sposobu użytkowania musi zostać uprzednio zgłoszone do właściwego organu, który w terminie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia może wnieść sprzeciw odnośnie planowanej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (zob. art. 71 ust. 3-5 pr. bud.).

W konsekwencji powyższego zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia wskazanego zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od dnia doręczenia zgłoszenia zostanie ona wprowadzona, o czym stanowi art. 71 ust. 4 pr. bud. Oznacza to, że warunkiem legalnego podjęcia lub zaniechania działalności zmieniającej sposób użytkowania obiektu budowlanego jest uprzednie uzyskanie milczącej akceptacji właściwego organu oraz przystąpienie zgłaszającego do wskazanego sposobu użytkowania w okresie dwóch lat od dnia doręczenia organowi zgłoszenia. Nie spełnienie natomiast powyższych warunków powoduje, że korzystanie z obiektu lub jego części w sposób inny od dotychczasowego jest bezprawne, przez co stanowi przesłankę do wszczęcia postępowania w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu.

2. Przesłanki samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Po wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu rolą organu nadzoru budowlanego jest przeprowadzenie postępowania dowodowego, w którym zostanie wykazane, czy i w jaki sposób naruszono przepisy regulujące warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń omawianego budynku i jak zmieniło to sposób użytkowania budynku. W związku z powyższym, jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, dla stwierdzenia, czy w konkretnym przypadku możemy mieć do czynienia z bezprawną zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, niezbędne jest porównanie ostatniego, legalnego sposobu jego wykorzystania pod kątem warunków użytkowania jakie musiały być pierwotnie spełnione, z badanym sposobem jego użytkowania i warunkami jakie aktualnie winny być spełnione przy obecnym sposobie użytkowania obiektu - zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 lipca 2008 r., VII SA/Wa 670/08. Przy czym warto podkreślić, że legalny sposób użytkowania obiektu budowlanego winien być skonkretyzowany w zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę projekcie budowlanym bądź w przyjętym zgłoszeniu robót budowlanych, ewentualnie w późniejszych decyzjach lub zgłoszeniach dotyczących zmiany użytkowania istniejącego obiektu. (...)