Zarządzanie najmem: właściciel wynajmowanej nieruchomości nie musi zajmować się nią osobiście

Nieruchomość na wynajem to znowu jedna z najczęściej rozważanych i opłacalnych form inwestowania. Bardziej opłacalna niż lokaty bankowe, obligacje i mniej ryzykowna niż akcje czy waluty. Posiada jednak kilka minusów, bo o ile zakup i posiadanie instrumentów finansowych nie wymaga dodatkowej obsługi ze strony inwestora, to nieruchomość na wynajem już tak.

Przede wszystkim musimy zainwestować swój czas w opiekę nad posiadanym mieszkaniem lub domem. Poczynając od przygotowania lokalu na wynajem, po znalezienie najemcy oraz utrzymywanie z nim ciągłej relacji w trakcie najmu. To wszystko zajmuje czas i wymaga od nas sporo zachodu. Samo przygotowanie lokalu na wynajem oznacza: m.in. wykonanie dobrej jakości zdjęć, przygotowanie atrakcyjnego ogłoszenia i umieszczenie go na portalach ogłoszeniowych lub przekazanie oferty do agencji nieruchomości. Musimy być przygotowani na odbieranie licznych telefonów od potencjalnych, mniej lub bardziej zainteresowanych klientów, trzeba będzie też znaleźć czas na spotkania i prezentację nieruchomości, często dostosowując się do preferencji osób oglądających. To chyba najbardziej czasochłonna i frustrująca część procesu wynajmu, bo klienci się spóźniają, często marudzą, negocjują wiele adaptacji jednocześnie oczekując znacznego obniżenia ceny, a ci najmniej poważni potrafią w ogóle nie pojawić się na umówionym spotkaniu. Często banalne błędy właścicieli i niedoświadczenie w tym zakresie mogą powodować przedłużanie się etapu poszukiwania najemcy, tym samym narażając danego inwestora na straty.

Znalezienie solidnego najemcy to wcale nie koniec pracy, jaką musi wykonać właściciel. Często, już w trakcie najmu, może się okazać, że trzeba coś dokupić do mieszkania, naprawić popsutą pralkę, zainterweniować w sprawie hałasującego sąsiada, wymienić łóżko, pomóc najemcy w znaleźć pani do sprzątania czy podłączeniu Internet. Nierzadko trzeba też rozliczać zużycie mediów, odbierać pocztę czy, z obawy o ryzyko zniszczeń, robić okresowe wizytacje.

Co w sytuacji, kiedy nie mamy na to czasu lub zwyczajnie nie chcemy zajmować się obsługą najmu, a interesuje nas zainwestowanie swoich środków w nieruchomość na wynajem? Tutaj pojawia się usługa, która świetnie funkcjonuje w rozwiniętych rynkach nieruchomości, i która w Polsce dopiero zaczyna zdobywać uznanie właścicieli-inwestorów, mianowicie: zarządzanie najmem.

Usługa zarządzania najmem nie jest jeszcze popularna w Polsce, ale cieszy się coraz większym zainteresowaniem. W Wielkiej Brytanii jest to standardem, że właściciele powierzają swoje nieruchomości profesjonalistom, a zaoszczędzony czas przeznaczają na pracę w swojej specjalizacji i zarabianie dodatkowych pieniędzy, lub na realizowanie swoich pasji. W Polsce panuje nieco inna mentalność, Polak lubi wszystko robić sam, ale ten trend powoli mija. Z usług firm zarządzających najmem korzystają praktycznie wszyscy obcokrajowcy, którzy inwestycyjnie kupili mieszkania czy domy w naszym kraju, oraz Polacy mieszkający na stałe za granicą. Coraz więcej jest jednak naszych rodaków, ceniących swój czas, preferujących profesjonalizm i świadomych ryzyka amatorskiego najmu.

Firmy zajmujące się profesjonalną obsługą najmu oferują kompleksowy zakres usług i w praktyce odciążają w całości właściciela maksymalizując szanse na szybki wynajem. W ramach swoich usług wykonują profesjonalną sesję zdjęciową, tzw. home staging, czyli doradztwo, jak za pomocą kilku małych zmian, głównie dekoracyjnych, i przy niewielkim nakładzie finansowym uatrakcyjnić mieszkanie czy dom na wynajem. Ogłoszenie z estetycznymi zdjęciami wyróżnia się na portalach a profesjonalnie przygotowana nieruchomość prezentuje się atrakcyjniej na konkurencyjnym rynku i szybciej znajduje najemcę. Zamiast właściciela prezentują nieruchomość potencjalnym klientom, prowadzą negocjacje i organizują wszystkie formalności związane z wynajem.

Co jeszcze oferują specjaliści poza skuteczną reklamą i szybkim wynajmem? Przede wszystkim bezpieczeństwo transakcji. Firmy zarządzające mają dostęp do sprawdzonych, korporacyjnych najemców a swoim klientom oferują sprawdzony, zabezpieczający ich interes, wzór umowy najmu oraz pomoc prawną.

Zarządca może również przejąć wszelkie kwestie finansowe, może pobierać czynsz od najemcy, monitorując przy tym terminowość wpłat i podejmując w razie potrzeby procedurę windykacyjną, oraz regulować media i bieżące opłaty związane z nieruchomością. Może reprezentować właściciela przed Wspólnotą czy Spółdzielnią oraz przed dostawcami mediów.

Za usługę zarządzania najmu trzeba zapłacić średnio od 5% do 10% wartości czynszu najmu. Wysokość tej kwoty może być uzależniona od tego, czy nieruchomość jest wynajęta, czy nie, a takie rozwiązanie jest bardzo bezpieczne dla właściciela, gdyż w interesie zarządcy jest bowiem szybki wynajem nieruchomości.

Bartłomiej Annusewicz - Dyrektor Zarządzający Home Estate
Źródło: FedorConsulting