Inwestor zgłosił remont polegający na wymianie kaloryferów w lokalu mieszkalnym. Właściciel lokalu przedstawił zgodę zarządu wspólnoty, twierdząc że roboty wchodzą w zakres zwykłego zarządu.

Czy wymagana jest uchwała wspólnoty (duża wspólnota) na wymianę kaloryferów w lokalu mieszkalnym, w budynku mieszkalnym wielorodzinnym?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku zgoda wspólnoty wyrażona przez zarząd na wymianę kaloryferów w lokalu mieszkalnym została udzielona prawidłowo. Wymiana grzejników w lokalu jest bowiem czynnością mieszczącą się w granicach zwykłego zarządu.

Uzasadnienie
Zgodnie z § 3 pkt 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych – dalej r.w.t.u.b.m., instalacja centralnego ogrzewania to układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach. Z kolei, zgodnie z § 42 r.w.t.u.b.m, wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku.

Z dotychczasowego dorobku orzecznictwa i piśmiennictwa wynika, że do części wspólnych nieruchomości należy instalacja grzewcza. Wskazuje się, że instalacja grzewcza jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają bowiem wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Czynności przekraczające zwykły zarząd określone zostały w art. 22 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., a ich wyliczenie ma charakter przykładowy, wskazujący jakie kryterium należy uwzględniać przy kwalifikacji poszczególnych czynności. W piśmiennictwie powszechnie uznaje się, że m.in. rozporządzenie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli nieruchomości. Brak zgody może być zastąpiony orzeczeniem sądu (por. Własność lokali, Komentarz. R. Strzelczyń, A. Turlaj).

Jeśli w związku z projektowaną przebudową (remontem) lokalu miałyby być prowadzone prace budowlane w obrębie nieruchomości wspólnej, musiałaby na to wyrazić zgodę wspólnota mieszkaniowa (patrz powołany wyżej § 42 r.w.t.u.b.m). Nie zawsze zgoda ta musi być wyrażana w uchwale właścicieli lokali. Gdy bowiem chodzić będzie o wyrażenie zgody na czynności mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (a do takich będzie można zaliczyć np. roboty budowlane w obrębie nieruchomości wspólnej, które nie powodują w niej trwałych zmian, nie wiążą się ze zmianą funkcji i nie powodują konieczności wstępu do innych lokali), zgodę będzie mógł wyrazić w imieniu wspólnoty mieszkaniowej zarząd lub zarządca, który z mocy art. 22 ust. 1 oraz art. 21 ust. 1 u.w.l. uprawniony jest do samodzielnego podejmowania czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i do reprezentowania na zewnątrz całej wspólnoty. W mojej ocenie zgoda wspólnoty wyrażona przez zarząd na wymianę kaloryferów w lokalu mieszkalnym została udzielona prawidłowo. Wymiana grzejników w lokalu jest bowiem czynnością mieszczącą się w granicach zwykłego zarządu.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .