Weryfikacja tzw. projektu zamiennego powinna polegać na zbadaniu jego zgodności z decyzją o warunkach zabudowy

Podczas weryfikacji tzw. projektu zamiennego organ administracji architektoniczno budowlanej powinien badać przede wszystkim jego zgodność z wydaną w odniesieniu do danej inwestycji decyzją o warunkach zabudowy.

 Inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla dwóch szeregów garaży – po 18 garaży w każdym z szeregów. Następnie sporządził projekt i uzyskał pozwolenie na budowę dwóch szeregów garaży – jednak zatwierdzony projekt obejmuje dwa szeregi utworzone jedynie z 34 garaży (każdy po 17 sztuk).

Z uwagi na wprowadzenie istotnych odstępstw związanych z wysokością, kubaturą itd., organ nadzoru budowlanego nakazał sporządzenie projektu zamiennego. Roboty budowlane zostały wstrzymane w momencie, kiedy wybudowanych było jedynie po sześć garaży z każdego szeregu.

Zgodnie z nakazem inwestor przedstawił projekt zamienny, jednak z uwagi na zmianę koncepcji projekt obejmuje budowę dodatkowych dwóch garaży (których jeszcze nie wzniesiono). Projekt zamienny nie narusza zapisów decyzji o warunkach zabudowy, jednak przewiduje budowę 2 obiektów nieobjętych pozwoleniem na budowę.
 

Czy nadzór budowlany może zatwierdzić taki projekt?

Odpowiedź

Podczas weryfikacji tzw. projektu zamiennego organ administracji architektoniczno – budowlanej powinien badać przede wszystkim jego zgodność z wydaną w odniesieniu do danej inwestycji decyzją o warunkach zabudowy. Kierowanie się treścią decyzji o pozwoleniu na budowę wcześniej wydaną nie może prowadzić do konstruktywnego załatwienia sprawy, gdyż postanowienia właśnie tej decyzji zostały naruszone. W przedmiotowym przypadku decyzja o warunkach zabudowy zezwala na budowę dwóch szeregów garaży po 17 obiektów każdy. Jeśli w toku tworzenia projektu zamiennego (z uwagi na liczne odstępstwa od projektu) doszło do "zmiany koncepcji" to wydaje się, że inwestor jest uprawniony do wprowadzenia dodatkowych zmian, a mieszczących się w zakresie wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Usprawni to znacznie postępowanie w sprawie. Teoretycznie bowiem inwestor mógłby w pierwszej kolejności zmodyfikować projekt i zatwierdzić projekt zamienny w zakresie koniecznym do wyeliminowania odstępstw, a dopiero następnie wystąpić o zgodę na istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego (który w tym przypadku będzie de facto projektem zamiennym) w postaci rozszerzenia projektu o dodatkowe dwa obiekty garażowe. Wydaje się zatem, że nadzór budowlanym może zatwierdzić taki projekt, przy założeniu, że spełnia on warunki określone w decyzji o warunkach zabudowy oraz pozostałe warunki określone w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) i przepisach techniczno – budowlanych.