W jakich okolicznościach użytkownik wieczysty zobowiązany jest do zapłaty opłaty adiacenckiej i renty planistycznej?
Czy mogą one wystąpić jako niezależne opłaty?
W jakich okolicznościach mogą być naliczone?
Czy wszystkie trzy mogą być zastosowane jako odrębne niezależne od siebie?
Tak, te trzy opłaty są niezależne od siebie.
W zasadzie wszystkie może ponosić użytkownik wieczysty, tyle że w przypadku opłat adiacenckich ich ponoszenie przez użytkowników wieczystych jest ograniczone.
O opłatach za użytkowanie wieczyste stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. Zgodnie z nimi za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Opłaty za użytkowanie wieczyste wnosi się zatem w związku z użytkowaniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.
Regulacje prawne dotyczące opłat adiacenckich znajdują się w przepisach u.g.n. Przepisy u.g.n. definiują same pojęcie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką rozumieć należy opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Tak więc opłaty adiacenckie mogą być pobierane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, o ile nastąpiło to wskutek:
1) budowy urządzeń infrastruktury technicznej finansowanej (choćby w części) ze środków publicznych albo,
2) scaleniem i podziałem nieruchomości albo,
3) podziałem nieruchomości.
Do poniesienia opłaty może być zobowiązany także użytkownik wieczysty, z tym że w przypadku opłaty adiacenckiej ustalanej w związku z:
podziałem nieruchomości – do jej poniesienia może być zobowiązany użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa;
budową urządzeń infrastruktury, bądź drogi – do jej poniesienia może być zobowiązany użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowych, który nie ma obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wniósł, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego
Renta planistyczna może być pobierana na podstawie przepisów prawa miejscowego, w sytuacjach, w których wartość rynkowa nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia nowego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawą prawną do uchwalenia przepisów miejscowych o rencie planistycznej jest przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p..
Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Możliwość ustalenia renty planistycznej jest zatem uzależniona od dwóch przesłanek. Po pierwsze konieczny jest wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego (bądź zmiany planu miejscowego). Po drugie – opłata będzie ustalona, jeśli właściciel zbywa tę nieruchomość.
Uwagi
Regulacje dotyczące opłat za użytkowanie wieczyste, w tym procedury zmieniania wysokości opłaty, zawarte są w przepisach u.g.n.
Przepis art. 78 ust. 1 u.g.n. stanowi, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Zgodnie z przepisami art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Przepis pozwala zatem na aktualizację opłaty co roku (jeśli wartość nieruchomości wzrośnie).
Jak rozumiem – kupiliście Państwo grunt, tzn. prawo wieczystego użytkowania z ustaloną opłatą roczną. Nie ma w tym przypadku zakazu dokonania aktualizacji opłaty rocznej w tym roku, w którym dany podmiot nabył prawo użytkowania wieczystego.
Nie musicie się Państwo godzić na aktualizację opłaty. Zgodnie z przepisami u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Wówczas Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.
Złożenie wniosku, o którym mowa, nie zwalnia jednak z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
Adam Bartosiewicz
Czy mogą one wystąpić jako niezależne opłaty?
W jakich okolicznościach mogą być naliczone?
Czy wszystkie trzy mogą być zastosowane jako odrębne niezależne od siebie?
Tak, te trzy opłaty są niezależne od siebie.
W zasadzie wszystkie może ponosić użytkownik wieczysty, tyle że w przypadku opłat adiacenckich ich ponoszenie przez użytkowników wieczystych jest ograniczone.
O opłatach za użytkowanie wieczyste stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n. Zgodnie z nimi za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Opłaty za użytkowanie wieczyste wnosi się zatem w związku z użytkowaniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.
Regulacje prawne dotyczące opłat adiacenckich znajdują się w przepisach u.g.n. Przepisy u.g.n. definiują same pojęcie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką rozumieć należy opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Tak więc opłaty adiacenckie mogą być pobierane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, o ile nastąpiło to wskutek:
1) budowy urządzeń infrastruktury technicznej finansowanej (choćby w części) ze środków publicznych albo,
2) scaleniem i podziałem nieruchomości albo,
3) podziałem nieruchomości.
Do poniesienia opłaty może być zobowiązany także użytkownik wieczysty, z tym że w przypadku opłaty adiacenckiej ustalanej w związku z:
podziałem nieruchomości – do jej poniesienia może być zobowiązany użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa;
budową urządzeń infrastruktury, bądź drogi – do jej poniesienia może być zobowiązany użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowych, który nie ma obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wniósł, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego
Renta planistyczna może być pobierana na podstawie przepisów prawa miejscowego, w sytuacjach, w których wartość rynkowa nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia nowego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawą prawną do uchwalenia przepisów miejscowych o rencie planistycznej jest przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p..
Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Możliwość ustalenia renty planistycznej jest zatem uzależniona od dwóch przesłanek. Po pierwsze konieczny jest wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego (bądź zmiany planu miejscowego). Po drugie – opłata będzie ustalona, jeśli właściciel zbywa tę nieruchomość.
Uwagi
Regulacje dotyczące opłat za użytkowanie wieczyste, w tym procedury zmieniania wysokości opłaty, zawarte są w przepisach u.g.n.
Przepis art. 78 ust. 1 u.g.n. stanowi, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Zgodnie z przepisami art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Przepis pozwala zatem na aktualizację opłaty co roku (jeśli wartość nieruchomości wzrośnie).
Jak rozumiem – kupiliście Państwo grunt, tzn. prawo wieczystego użytkowania z ustaloną opłatą roczną. Nie ma w tym przypadku zakazu dokonania aktualizacji opłaty rocznej w tym roku, w którym dany podmiot nabył prawo użytkowania wieczystego.
Nie musicie się Państwo godzić na aktualizację opłaty. Zgodnie z przepisami u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Wówczas Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.
Złożenie wniosku, o którym mowa, nie zwalnia jednak z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
Adam Bartosiewicz