Pytanie:
W małej spółdzielni mieszkaniowej (35 lokali) pozostał tylko jeden lokal stanowiący własność spółdzielni (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), pozostałe zostały przekształcone i stanowią odrębną własność. Spółdzielca posiadający to prawo nie chce przekształcić swojego prawa w prawo własności. Pozostali właściciele lokali, którzy są jednocześnie członkami spółdzielni chcieliby zlikwidować spółdzielnię i przekształcić we wspólnotę mieszkaniową.

W jaki sposób można przeprowadzić likwidację spółdzielni w takiej sytuacji?

Odpowiedź:
W niniejszym stanie faktycznym, w związku z tym, iż nie wszystkie lokale stanowią odrębną własność, większość właścicieli lokali chcąc utworzyć wspólnotę mieszkaniową powinna podjąć uchwałę, na podstawie której utworzona zostanie wspólnota mieszkaniowa, a spółdzielnia straci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną – szczegóły w uzasadnieniu. Dopiero w sytuacji, kiedy zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w budynku ustanie członkostwo spółdzielni mieszkaniowej we wspólnocie.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 241 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej u.s.m., większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l.

Uchwała taka może być podjęta na zebraniu ogółu właścicieli zwołanym przez zarząd spółdzielni (w sytuacji gdy zarząd takiego zebrania nie zwoła w terminie zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli – art. 30 ust. 1a u.w.l.; poza tym, zebrania właścicieli mogą być także zwoływane przez zarząd na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej).

Uchwała podejmowana jest bezwzględną większością głosów ogółu właścicieli. Głosy oblicza się nie według liczby lokali, lecz stosownie do wielkości udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Z chwilą podjęcia takiej uchwały zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa, zaś spółdzielnia traci wykonywanie ustawowego zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali mogą jednak później w formie aktu notarialnego powierzyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej (zarząd powierzony).

W skład powstałej w ten sposób wspólnoty mieszkaniowej będą wchodzili wszyscy właściciele lokali znajdujących się w budynku (budynkach). Oznacza to, że członkiem wspólnoty będzie także spółdzielnia mieszkaniowa, ale tylko w zakresie wymienionym w art. 241 ust. 2 u.s.m. Z chwilą przekształcenia spółdzielczych praw do lokali przysługujących członkom lub osobom w tym budynku (budynkach) w prawo odrębnej własności członkowie lub osoby stają się członkami wspólnoty mieszkaniowej.
Po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w tym budynku (budynkach) ustanie członkostwo spółdzielni mieszkaniowej we wspólnocie – por. Adam Stefaniak, Komentarz do art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stan prawny: 1 maja 2014 r., publ. Lex. Z kolei, zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 u.s.m., jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

W takim przypadku właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. W zaistniałej w art. 26 ust. 1 u.s.m. sytuacji skutek prawny następuje z mocy ustawy. Wola właścicieli lokali, których ten przepis prawa dotyczy, nie ma żadnego znaczenia – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2014 r., sygn. I ACa 947/14, LEX nr 1554705.