Umowa deweloperska: przepisy bezwzględnie obowiązujące czy dyspozytywne?

- Zagadnienie umw deweloperskich powodowało wiele emocji w latach, gdy ceny mieszkań biły rekordy, a sprzedaż nowych inwestycji była zakończona, gdy po nieruchomości jeździły jeszcze koparki. Zmiana otoczenia rynkowego nieco schłodziła nastroje. Jest to zatem dobry czas do dyskusji o potrzebie regulacji prawnej tego obszaru rzeczywistości. Jak odnotował Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r. (sygn. S 3/10), obecnie w prawie jest luka, nie ma bowiem żadnego aktu prawnego regulującego zasady zawierania tzw. umowy deweloperskiej - mwi dr Piotr Michał Kosmęda z kancelarii LEXdirekt Widziewicz Szepietowski Kancelaria Radcw Prawnych sp. p.

W przeciwieństwie do dominujących w piśmiennictwie głosów, wydaje się, że wobec ciągłego procesu kształtowania się polskiego modelu relacji dewelopera z nabywcą, przepisy powinny mieć charakter dyspozytywny. Umowa mogłaby być zawarta w dowolnej formie, przy czym w przypadku niezachowania formy pisemnej, w miejsce postanowień spornych obowiązywałyby postanowienia ustawowe. - Podobnie w sytuacji nieokreślenia przez strony w sposób wyraźny charakteru umowy jako przedwstępnej lub zobowiązującej umowa kwalifikowana byłaby jako deweloperska. Można również zaproponować zastosowanie takich instytucji, jak powiązanie płatności z postępem prac (przewidują to regulacje francuskie, niemieckie i szwedzkie), ubezpieczenie niewykonania zobowiązań przez dewelopera (praktykowane we Francji, Szwecji i Belgii), rachunek powierniczy z alternatywą gwarancji zwrotu wpłat (co jest charakterystyczne dla ustawodawstwa austriackiego), brak prawa odstąpienia dla dewelopera (takie skrajne rozwiązanie przewidział ustawodawca niemiecki) - mówi dr Piotr Michał Kosmęda z kancelarii LEXdirekt Widziewicz Szepietowski Kancelaria Radców Prawnych sp. p.

Według Kosmędy dyspozytywny charakter przepisów, wzbogaconych o zaczerpnięte z obcych systemów prawnych rozwiązania, pozwoliłby na pozostawienie przestrzeni dla ewolucyjnego wyodrębnienia cech charakterystycznych umowy deweloperskiej, które w przypadku ich powszechnego stosowania mogłyby z czasem zostać recypowane do kodeksu cywilnego. Wydaje się natomiast, że pojawiające się propozycje uregulowania umowy deweloperskiej za pomocą przepisów bezwzględnie obowiązujących lub norm semiimperatywnych stwarzać będzie pokusę takiego kreowania stosunku, by obejść zbyt rygorystyczne regulacje. - Z drugiej strony, przedsiębiorca zmuszony ustawowo do zapewnienia konsumentowi przywilejów, chcąc zachować rentowność prowadzonego przedsiębiorstwa ukryje koszt takich uprawnień przyznanych kontrahentowi w cenie produktu. Ustawodawca powinien zatem zawsze brać pod uwagę nie tylko stricte prawne skutki swych działań, ale przede wszystkim ich ekonomiczny rezultat, będący przecież zwykle ostatecznym celem, dla którego tworzone jest prawo cywilne. Wobec powyższego, wydaje się, że poszanowanie dla prymatu reguł wolnego rynku oraz chłodna ocena skuteczności ingerencji w wrażliwą tkankę gospodarki skłania ku proponowanemu rozwiązaniu o charakterze dyspozytywnym, które mogłoby sprzyjać wykształceniu się polskiego modelu relacji dewelopera z nabywcą - uważa Piotr Michał Kosmęda.