Każdy rozsądnie działający nabywca nieruchomości powinien dokonać analizy jej stanu technicznego i prawnego, środowiskowego oraz zasad opodatkowania transakcji prowadzącej do nabycia nieruchomości. W tym celu sprzedawca i kupujący zawierają list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, które przewidują, z jednej strony, najistotniejsze postanowienia przyszłej umowy sprzedaży, z drugiej strony, zastrzegają prawo wyłączności kontraktowania oraz prawo przeprowadzenia powołanego badania nieruchomości na rzecz kupującego.
Czytaj w LEX: Optymalizacja VAT sposobu nabycia nieruchomości ze względu na osobę nabywcy >>>
Czytaj w LEX: Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości krok po kroku >>>
Lista istotnych ryzyk
Zazwyczaj analiza stanu prawnego kończy się przygotowaniem listy istotnych ryzyk technicznych, prawnych, środowiskowych i podatkowych, która stanowi przedmiot dyskusji pomiędzy stronami co do tego, czy ryzyka rzeczywiście występują, czy można je wyłączyć albo ograniczyć.
Jeśli strony dochodzą do porozumienia, że ryzyka występują, sprzedawca staje przed wyborem - obniżenia ceny sprzedaży w taki sposób, aby cena sprzedaży odzwierciedlała wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej wady (ryzyka) albo utrzymania ceny sprzedaży, w zamian za usunięcie albo ograniczenie ryzyka na własne ryzyko i koszt. Niemniej jednak, istnieją okoliczności, w których usunięcie albo ograniczenie danego ryzyka nie jest możliwe, jest istotnie utrudnione albo nie jest możliwe w terminach transakcyjnych zakładanych przez strony, pomimo to strony są zainteresowane przeprowadzeniem transakcji bez zbędnej zwłoki. W takiej sytuacji, skłaniają się w kierunku ubezpieczenia ryzyk prawnych, które mogą mieć rożną postać.
Ubezpieczenie ryzyk prawnych
Ubezpieczenie ryzyk prawnych może mieć postać ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości (innymi słowy, ma chronić na wypadek pozbawienia ubezpieczonego prawa własności lub użytkowania wieczystego do nieruchomości), ubezpieczenia zdefiniowanych ryzyk prawnych (np. ma chronić ubezpieczonego na wypadek stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę), ubezpieczenia oświadczeń i zapewnień sprzedawcy, co do sprzedawcy lub nieruchomości (np. ma chronić ubezpieczonego na wypadek, gdyby oświadczenie sprzedawcy, co do tego, że naniesienia na gruncie nie przekraczają granic nieruchomości okazało się nieprawdziwe) albo dotyczy wszystkich, powołanych ryzyk łącznie tzw. all-risk.
Ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości zazwyczaj dotyczy – zawiązania i działania spółki sprzedawcy, prawa rozporządzania nieruchomością, ryzyka pozbawienia prawa do całości lub części nieruchomości, praw, roszczeń i obciążeń osób trzecich, ponadto, może dotyczyć – pierwokupów, służebności, sporów związanych z granicami nieruchomości, decyzji dotyczących zagospodarowania i zabudowy nieruchomości, dostępu do drogi publicznej lub dostępu do infrastruktury technicznej.
Sprawdź również książkę: Prawo nieruchomości. Zbiór przepisów >>
Ryzyka, które nie mogą być objęte ubezpieczeniem tytułu prawnego do nieruchomości, są zazwyczaj obejmowane ubezpieczeniem zdefiniowanych ryzyk prawnych np. historyczne nieprawidłowości związane z nabyciem nieruchomości, brakujące zgody na nabycie nieruchomości (np. MSWIA, ANR / KOWR), nieprawidłowości przy ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, korzystanie z gruntu sprzeczne z celem prawa użytkowania wieczystego wskazanym w podstawie jego ustanowienia, wady w podziałach ewidencyjnych lub prawnych nieruchomości, roszczenia reprywatyzacyjne dotyczące nieruchomości, wadliwości decyzji dotyczących zagospodarowania lub zabudowy nieruchomości.
Czytaj w LEX: Optymalizacja VAT sposobu nabycia nieruchomości ze względu na cel zakupu >>>
Czytaj w LEX: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości >>>
Ubezpieczeniem mogą zostać objęte również oświadczenia i zapewnienia sprzedawcy, co do jego spółki, nieruchomości i samej transakcji, zawarte w umowie sprzedaży. Powołane oświadczenia to przede wszystkim te dotyczące prawidłowego zawiązania i działania spółki sprzedawcy, dotyczące praw i obciążeń związanych z nieruchomością, dotyczące umów najmu, wzniesienia obiektów budowlanych zgodnie z przepisami prawa i w granicach nieruchomości, dotyczące dostępu do drogi publicznej i infrastruktury technicznej, postępowań mających za przedmiot nieruchomość, praw autorskich do dokumentacji projektowej obiektów budowlanych, a także kwestii podatkowych.
Z naszego doświadczenia wynika, że umowa ubezpieczenia ryzyk prawnych, zazwyczaj w pełnym zakresie tj. ubezpieczenie tytułu prawnego, ubezpieczenie zdefiniowanych ryzyk prawnych i ubezpieczenie oświadczeń lub zapewnień sprzedawcy, jest zawierana również sytuacji, gdy sprzedawca ma zostać zlikwidowany po transakcji lub nie posiada odpowiedniego majątku, pozwalającego na zaspokojenie ewentualnych roszczeń kupującego, a także, gdy kupujący wywodzi się z systemów prawnych, w których ubezpieczenie ryzyk związanych ze stanem prawnym nieruchomości jest jednym ze standardowych dokumentów transakcyjnych.
Nie wszystkie ryzyka ubezpieczyciel jest w stanie pokryć polisą ubezpieczeniową – np. wady nieruchomości powstałe po rozpoczęciu okresu ubezpieczenia, zdarzenia spowodowane celowym zachowaniem ubezpieczonego lub stron transakcji, ryzyka komercyjne, ryzyka wynikające ze zamiany prawa, dokonanej po rozpoczęciu okresu ubezpieczenia, wady fizyczne nieruchomości, zanieczyszczenia gruntu lub naniesień budowlanych, zagrożenia związane z bezpieczeństwem pożarowym lub BHP, wojna, zamieszki, rewolucje i inne wydarzenia.
Czytaj w LEX: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości >>>
Czytaj w LEX: Pierwsze zasiedlenie a obrót nieruchomościami >>>
Charakterystyczne dla obrotu nieruchomościami z ubezpieczeniem ryzyk prawnych jest przewidywanie, co do zasady, odpowiedzialności sprzedawcy za stan prawny nieruchomości, niemniej jednak, wprowadza się limit odpowiedzialności sprzedawcy do wysokości symbolicznej. Innymi słowy, sprzedawca ponosi odpowiedzialność za stan prawny tylko do wysokości 1 EUR / PLN, a ubezpieczyciel odpowiedzialność powyżej tej kwoty. Ponadto, naturalne w transakcjach nieruchomościowych jest wprowadzanie dalszych limitów odpowiedzialności za stan prawny, są to limity zarówno kwotowe (np. do wysokości 10-100% ceny sprzedaży netto), jak i czasowe (np. pół roku do nawet 7 lat).
Czytaj w LEX: Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej >>>
Czytaj w LEX: Zasady obrotu nieruchomościami samorządowymi >>>
Zanim podpisze się umowę
Zanim ubezpieczyciel jest gotowy zawrzeć umowę ubezpieczenia i wystawić polisę ubezpieczeniową musi przeprowadzić własne badanie stanu prawnego i ryzyk z nim związanych, aby zweryfikować, czy ryzyko rzeczywiście istnieje, jaka jest natura i ewentualne skutki ryzyka, czy ryzyko jest istotne oraz jakie jest prawdopodobieństwo zmaterializowania się ryzyka. Ubezpieczyciel przeprowadza badanie stanu prawnego własnymi siłami, korzysta z istniejącego raportu badania stanu prawnego sporządzonego na zlecenie kupującego albo zleca przeprowadzenie badania stanu prawnego przez zewnętrzną kancelarię prawną. Po przeprowadzeniu badania podejmuje decyzję, czy jest gotowy ubezpieczyć istniejące ryzyka, a jeśli tak, na jakich zasadach.
Należy zakładać, że proces ubezpieczenia potrwa nie krócej niż dwa tygodnie i nie powinien zająć więcej niż dwa miesiące. Ubezpieczyciel musi przede wszystkim przeprowadzić wspomniane badanie stanu prawnego, zaproponować wstępne warunki ubezpieczenia (tzw. Non-Binding Indication), następnie, jeśli warunki transakcji są akceptowalne przez strony, można przystąpić do sporządzenia i zawarcia umowy ubezpieczenia. Sporządzenie i zawarcie umowy ubezpieczenia mogą być poprzedzone wystawieniem tzw. Commitment Letter – czyli zobowiązaniem ubezpieczyciela do wystawienia polisy ubezpieczeniowej na określonych warunkach i w zastrzeżonym do tego terminie.
Umowa ubezpieczenia powinna wskazywać:
- ubezpieczonego,
- ubezpieczone ryzyko,
- sumę ubezpieczeniową,
- okres ochrony ubezpieczeniowej,
- ewentualne wyłączenia zastosowania ubezpieczenia, wysokość składki ubezpieczeniowej,
- prawo właściwe do rozstrzygania ewentualnych sporów pomiędzy stronami.
Umowa ubezpieczenia może zostać poddana prawu zagranicznemu albo polskiemu, może być nieprzenaszalna albo przenaszalna np. na każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Składka ubezpieczeniowa zazwyczaj jest płatna przy okazji zamknięcia transakcji, w zależności od uzgodnień stron, z ceny sprzedaży albo niezależnie od ceny przez sprzedawcę albo kupującego.
Sam fakt ubezpieczenia ryzyka oczywiście nie eliminuje ubezpieczonego ryzyka, ale umożliwia naprawienie szkody kupującego w sytuacji, gdy ubezpieczone ryzyko się zmaterializuje. W sytuacji, gdy kupujący zostanie pozbawiony tytułu prawnego do nieruchomości w całości albo w części, ubezpieczyciel powinien wypłacić kupującemu odszkodowanie odpowiadające wartości utraconej nieruchomości albo jej części. Ubezpieczenie może obejmować również wypłatę odszkodowania celem zaspokojenia uzasadnionego roszczenia osoby trzeciej związanego z nieruchomością, pokrycia kosztów rozbiórki, przebudowy albo odbudowy wynikających z ubezpieczonego ryzyka, uiszczenia kosztów i wynagrodzenia prawników, procesu i zastępstwa procesowego, jeśli ich poniesienie byłoby uzasadnione i konieczne.
Reasumując, ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości, zdefiniowanych ryzyk prawnych oraz oświadczeń lub zapewnień sprzedawcy, co do stanu prawnego nieruchomości są ciekawym rozwiązaniem, które w wielu sytuacjach umożliwiają zrealizowanie transakcji w interesie obydwu stron albo ograniczenie ryzyka kupującego związanego z nabyciem nieruchomości. Ubezpieczenia tego typu stają się coraz bardziej popularne, a w konsekwencji, z jednej strony, umowy ubezpieczenia adresują wiele różnorodnych, szerokich i skomplikowanych zagadnień, z drugiej strony, standaryzują się dokumenty ubezpieczenia, upraszcza i przyspiesza się postępowanie związane z zawarciem umowy ubezpieczenia i dokumentów transakcyjnych.
Autor: Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Cena promocyjna: 51.74 zł
Cena regularna: 69 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.