Sejm uchwalił nowelizację ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Jedna z uchwalonych zmian dotyczy art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Obecnie przepis stanowi , że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) działający na rzecz Skarbu Państwa, dysponuje prawem pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Nowela dodała do art. 3a ust. 1 u.k.u.r. pkt 2, który rozszerza prawo pierwokupu KOWR na udziały i akcje w spółce dominującej w rozumieniu art. 4 par. 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych (KSH), czyli spółki „posiadającej udziały lub akcje w spółce, o której mowa w pkt 1” (tj. w spółce, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha).
Czytaj też: Sejm "luzuje" obrót ziemią rolną, rewolucji jednak nie będzie
Jak zmieni się praktyka transakcyjna?
Jeśli przepis wejdzie w życie, praktyka transakcyjna w zakresie sprzedaży udziałów i akcji spółek stanie się bardziej skomplikowana. Po pierwsze, w procesie due diligence spółki konieczne będzie weryfikowanie – nie tylko tak jak w aktualnym stanie prawnym, czy spółka posiada nieruchomość rolną – ale również, czy posiada udziały w spółkach zależnych, a następnie, czy te spółki zależne są właścicielami nieruchomości rolnych. Będzie to krytycznie istotna kwestia, ponieważ umowa sprzedaży udziałów zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu KOWR będzie nieważna (art. 9 u.k.u.r.).
Czytaj w LEX: Zasady obrotu ziemią rolną >
Należy przy tym przyjąć, że zakresem art. 3a u.k.u.r. objęte będą tylko udziały w spółkach bezpośrednio zależnych, a nie – również w spółkach pośrednio zależnych. Ustawa co prawda odwołuje się do definicji spółki dominującej w rozumieniu art. 4 par. 1 pkt 4 KSH, a ten ostatni przepis jako spółkę dominującą definiuje m.in. spółkę, która dysponuje zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio większością głosów na zgromadzeniu wspólników albo na walnym zgromadzeniu innej spółki (zależnej). Nowelizowany art. 3a ust. 1 pkt 2 u.k.u.r. wskazuje jednak, że prawo pierwokupu dotyczyć będzie udziałów i akcji w spółce dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce posiadającej nieruchomość rolną. Jeśli więc w większych grupach spółek nieruchomość rolną posiada spółka, która ma w grupie spółkę-matkę, spółkę-babcię, spółkę-prababcię itd., to jedynie sprzedaż udziałów (akcji) spółki-matki będzie wiązała się z koniecznością zapewnienia KOWR prawa pierwokupu. Tym samym nowe przepisy nie obejmą np. sprzedaży udziałów (akcji) spółki holdingowej, posiadającej w swoim portfelu liczne spółki zależne, jeśli nieruchomości rolne posiadać będą spółki zależne podwieszone kilka „pięter” niżej (np. spółki-wnuczki). W mocy pozostaną też dotychczasowe wyłączenia przedmiotowe (art. 3a ust. 2 u.k.u.r.). I tak, prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało KOWR m.in. w przypadku sprzedaży akcji dopuszczonych do obrotu zorganizowanego, czy udziałów lub akcji na rzecz osoby bliskiej.
Czytaj w LEX: Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? >
Cena promocyjna: 215.1 zł
|Cena regularna: 239 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
Czas transakcji M&A wydłuży się
Wejście w życie przepisów w zaproponowanym kształcie oznacza również, że finalizacja (closing) wielu transakcji sprzedaży udziałów (akcji) objętych zakresem znowelizowanego art. 3a u.k.u.r. w praktyce znacząco się wydłuży. Choć w znakomitej większości transakcji KOWR zapewne nie wykona prawa pierwokupu, to jednak konieczne stanie się złożenie sformalizowanego zawiadomienia o możliwości wykonania tego prawa wraz z licznymi załącznikami. Od dnia otrzymania zawiadomienia KOWR będzie miał 2 miesiące na wykonanie swojego prawa (art. 3a ust. 4 u.k.u.r.). Do czasu upływu tego terminu (ewentualnie, do dnia otrzymania od KOWR oświadczenia, że z prawa pierwokupu nie skorzysta) skuteczne przeniesienie udziałów (akcji) spółki nie będzie możliwe. Zapewne w praktyce zawierane będą warunkowe umowy sprzedaży udziałów (akcji), tym jednak moment ostatecznego rozliczenia transakcji zostanie przesunięty w czasie w porównaniu do aktualnego stanu prawnego, co wiązać się będzie m.in. z dodatkowymi kosztami (np. kosztami zabezpieczenia płatności na czas 2 miesięcy od dnia zawarcia warunkowej umowy sprzedaży).
Czytaj w LEX: Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej >
KOWR zajrzy do dokumentacji spółek
Dotychczasowe przepisy przyznają KOWR (przed ewentualnym nabyciem udziałów lub akcji) prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki posiadającej nieruchomość rolną, a także prawo żądania od tej spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach (art. 3a ust. 3 u.k.u.r.). Nowelizacja art. 3a ust. 1 ustawy siłą rzeczy rozszerzy uprawnienie KOWR na wgląd w księgi i dokumenty spółki dominującej, której udziały (akcje) stanowią przedmiot zbycia. Ponadto KOWR-owi trzeba będzie przedłożyć dokumentację dotyczącą spółki dominującej, w tym bilans i rachunek zysków i strat za 3 lata obrotowe, listę wspólników lub akcjonariuszy oraz umowę lub statut spółki, a także oświadczenie zarządu spółki o wysokości zobowiązań warunkowych.
KOWR zainteresuje się też podwyższeniem kapitału zakładowego
Oprócz art. 3a u.k.u.r., nowelizacja ma wprowadzić również zmiany w art. 4 ust. 6 u.k.u.r., który obecnie przyznaje KOWR prawo do nabycia udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, na podstawie innej niż sprzedaż umowy lub innej czynności prawnej. W praktyce transakcyjnej przepis ten znajduje zastosowanie zwłaszcza do podwyższenia kapitału zakładowego i obejmowania nowych udziałów lub akcji spółki posiadającej nieruchomość rolną.
Sprawdź w LEX: Czy grunt orny można przenieś do majątku jednego wspólnika likwidowanej spółki bez zgody KOWR? >
Nowelizacja rozszerzy uprawnienie KOWR wynikające z art. 4 ust. 6 u.k.u.r. również na sytuację obejmowania udziałów (akcji) w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego spółki dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce posiadającej nieruchomość rolną. Tym samym po stronie spółek, które posiadają spółki zależne posiadające nieruchomości rolne, pojawi się niewystępujący dotychczas obowiązek zawiadamiania KOWR o emisji nowych udziałów (akcji), nawet w sytuacji, gdy mowa o spółce jednoosobowej, a emisja będzie kierowana do dotychczasowego jedynego wspólnika (akcjonariusza). Zawiadomić KOWR o podwyższeniu kapitału zakładowego będzie zobowiązana spółka po wpisaniu tego podwyższenia do rejestru przedsiębiorców, prowadzonego na podstawie przepisów o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Ustawa w omówionym zakresie ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
Dr Jan Stranz, radca prawny, senior associate w SMM LEGAL Maciak Mataczyński Czech sp.k.
Czytaj w LEX: Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.