Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .
Pytanie
Sposób realizacji roszczeń osób bliskich dot. art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w sytuacji zaległości w regulowaniu należności za używanie lokalu w następstwie śmierci członka spółdzielni, który był jedynym uprawnionym z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – wygasło prawo do lokalu. Osoba bliska (jedna z trzech córek zmarłego) złożyła w terminie określonym w art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych deklarację i oświadczenie o gotowości zawarcia umowy ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do przedmiotowego lokalu. Roszczenia z art. 15 ust. 2 tej ustawy zostały w związku z tym zachowane. Zgodnie z postanowieniem sądu w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku: każda z córek zmarłego dziedziczy spadek po 1/3 części. Jeszcze za życia zmarłego dla lokalu powstała zaległość w opłatach, która po jego śmierci jeszcze wzrosła. Statut spółdzielni przewiduje możliwość odmowy przyjęcia w poczet członków osoby, która występuje z roszczeniem z art. 15 ust. 2u.s.m. w sytuacji gdy lokal obciążony jest wierzytelnością spółdzielni z tytułu opłat związanych z jego użytkowaniem, obciążających osobę ubiegająca się o przyjęcie do spółdzielni.
Czy w takiej sytuacji spółdzielnia może skorzystać ze swoich przepisów statutowych (po uzyskaniu sądowego nakazu zapłaty jeśli jedna ze zobowiązanych będzie osoba ubiegająca się o przyjęcie do Spółdzielni) i odmówić przyjęcia w poczet członków, a tym samym odmówić ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu pomimo roszczenia osoby bliskiej?
Odpowiedź
Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa do tego, by na podstawie uregulowań zawartych w statucie, kreujących dodatkowe obowiązki wobec osób uprawnionych na mocy art. 15 ust. 2 u.s.m., odmówić tym osobom przyjęcia ich w poczet członków i zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.(spośród osób potencjalnie uprawnionych tylko jedna może nabyć lokatorskie prawo do tego lokalu, z uwagi na obowiązującą zasadę jednopodmiotowości tego prawa).
Jeżeli spadkobiercy nie zamierzają zrzekać się przysługujących im części wkładu mieszkaniowego na rzecz osoby mającej roszczenie o przyjęcie do spółdzielni, osoba ta obowiązana jest wpłacić tę część wkładu mieszkaniowego (spadkobiercy zażądają bowiem od spółdzielni zwrotu przysługujących im na podstawie postanowienia sądu części wkładu mieszkaniowego, a spółdzielnia dokona tej wypłaty po wniesieniu tej części wkładu przez osobę ubiegającą się o członkostwo i prawo do lokalu mieszkalnego). Kwestie te powinien regulować statut.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej u.s.m., w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa, roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Do zachowania ww. roszczenia, konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 15 ust. 4 u.s.m). Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 15 listopada 2006 r., I ACa 809/06, LEX nr 298415, niedopuszczalne jest ustanawianie dodatkowych warunków (np. w statucie, w uchwale organu spółdzielni), od spełnienia których spółdzielnia uzależniałaby przyjęcie takiej osoby w poczet swoich członków i zawarcie stosownej umowy. Trzeba zauważyć, iż statut spółdzielni mieszkaniowej jest aktem regulującym stosunki między spółdzielnią i jej członkami. Nie jest on źródłem prawa powszechnie obowiązującego, lecz swego rodzaju umową obowiązującą z woli zainteresowanych stron (por. M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze. Komentarz, Warszawa 1985, s. 26; R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2009, s. 47). Statut spółdzielni jest czynnością prawną, zbliżoną w swoim charakterze do umowy, regulującą przede wszystkim ustrój spółdzielni oraz prawa i obowiązki jej członków. Statut odnosi się więc jedynie do członków spółdzielni mieszkaniowej, co potwierdza art. 8 u.s.m. Przepis ten odsyła bowiem do regulacji statutowej nieunormowane w ustawie "prawa i obowiązki członków spółdzielni". Zatem przepis ten nie upoważnia spółdzielni mieszkaniowej do uregulowania w statucie problematyki praw i obowiązków osób niebędących członkami spółdzielni w zakresie, w jakim nie została ona uregulowana w ustawie. Nie ma przy tym znaczenia przykładowy charakter wyliczenia zawartego w art. 8 u.s.m., gdyż przykładowość ta odnosi się do rodzajów praw i obowiązków w przepisie tym wymienionych, a nie do podmiotów, którym one przysługują. Tak więc spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa do tego, by na podstawie uregulowań zawartych w statucie, kreujących dodatkowe obowiązki wobec osób uprawnionych na mocy art. 15 ust. 2 u.s.m., odmówić tym osobom przyjęcia ich w poczet członków i zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Spośród osób potencjalnie uprawnionych tylko jedna może nabyć lokatorskie prawo do tego lokalu, z uwagi na obowiązującą zasadę jednopodmiotowości tego prawa zgodnie z art. 25 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, jeżeli zmarły członek pozostawił więcej niż jednego spadkobiercę, spadkobiercy powinni w celu wykonywania przechodzących na nich praw majątkowych zmarłego ustanowić wspólnego pełnomocnika lub wskazać zarządcę ustanowionego przez sąd przy odpowiednim zastosowaniu przepisów Kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną.
Jeśli chodzi o zwrot wkładu mieszkaniowego będzie przysługiwał w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu osobie niemającej statusu członka spółdzielni mieszkaniowej, tj. albo byłemu członkowi spółdzielni, albo – jak w niniejszym przypadku – jego spadkobiercom. Wkład mieszkaniowy dziedziczą spadkobiercy na zasadach ogólnych (art. 14 ust. 2 u.s.m.). Wkład wchodzi do masy spadkowej i jest przedmiotem dziedziczenia ustawowego (art. 931 i n. k.c.) albo testamentowego (art. 941 i n. k.c.). Dziedziczenie wkładu mieszkaniowego nie musi mieć związku z nabyciem lokatorskiego prawa do lokalu, za który wkład ten został uiszczony. W drodze dziedziczenia wkład ten może przypadać różnym osobom bez względu na to, czy ktoś nabędzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na podstawie przepisu art. 15 ust. 2 u.s.m., czy nie – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stan prawny 30 września 2012 r. Spadkobiercy mają więc prawo, wynikające z przepisów u.s.m. do żądania zwrotu wkładu uzyskanego w drodze dziedziczenia. Stąd też konieczne jest umieszczenie w statucie zasad wnoszenia i ustalania wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Ponadto przepis art. 8 pkt 3 u.s.m. nakazuje umieszczenie w statucie zasad waloryzowania tych wkładów, ale w wyniku zmian dokonanych w u.s.m. nowelizacją z dnia 14 czerwca 2007 r. usunięto z u.s.m. wszystkie przepisy dotyczące waloryzacji takich wkładów. Wydaje się jednak, iż regulacje statutowe dot. ww. kwestii mogłyby być ewentualnie potrzebne w przypadku wnoszenia wkładów mieszkaniowych przez osoby, o których mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.s.m. (którym przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu). Bo jeśli prawo wygasło z powodu śmierci członka, a roszczenie o ustanowienie prawa przysługuje kilku osobom (np. dzieciom), z których tylko jedna chce nabyć to prawo, to pozostałe osoby mają prawo do dziedziczenia wkładu, który nie ma być ustalany w drodze przetargu na sprzedaż lokalu (bo do takiego przetargu nie dochodzi, gdyż jedna z osób uprawnionych ma nabyć lokatorskie prawo do lokalu). Jednak żadna z osób uprawnionych do zwrotu wkładu mieszkaniowego nie ma prawa żądać rozliczenia bezpośrednio ze spółdzielnią, gdyż obowiązana do rozliczeń z nimi jest osoba, której przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Brak regulacji ustawowych dotyczących waloryzacji wkładu utrudnia rozliczenia z osobami, którym przysługuje zwrot wkładu, a spółdzielnia nie uczestniczy w postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest dochodzenie roszczeń o zwrot wkładu mieszkaniowego osobom, które nie nabyły lokatorskiego prawa do lokalu, przez osoby, które nabyły to prawo.– por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stan prawny 30 września 2012 r.
Jeżeli więc spadkobiercy nie zamierzają zrzekać się przysługujących im części wkładu mieszkaniowego na rzecz osoby mającej roszczenie o przyjęcie do spółdzielni, osoba ta obowiązana jest wpłacić tę część wkładu mieszkaniowego (spadkobiercy zażądają bowiem od spółdzielni zwrotu przysługujących im na podstawie postanowienia sądu części wkładu mieszkaniowego, a spółdzielnia dokona tej wypłaty po wniesieniu tej części wkładu przez osobę ubiegającą się o członkostwo i prawo do lokalu mieszkalnego). Kwestie te powinien regulować statut.
Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .