Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową jest dla wielu członków spółdzielni kuszącym rozwiązaniem. Forma prawna, jaką jest wspólnota mieszkaniowa, daje bowiem większy wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną oraz większą kontrolę wydatkowania pieniędzy wpłacanych na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.
Przesłanki oraz tryb postępowania w przypadku woli właścicieli lokali przekształcenia spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową są w przepisach prawa uregulowane dość powierzchownie, co rodzi wiele pytań i wątpliwości.
Przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę z mocy prawa
Zacząć należy od wskazania, że przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) – dalej u.s.m. Przewidują dwie sytuacje, kiedy możliwe jest przekształcenie spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową. Pierwsza z tych sytuacji uregulowana jest w art. 26 ust. 1 u.s.m. W świetle tego przepisu, jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l., niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni. Art. 26 ust. 2 u.s.m. dodaje, że właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Przepis ten mówi więc o sytuacji przekształcenia się spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę de facto z mocy prawa, wraz z wyodrębnieniem własności wszystkich lokali (a konkretnie ostatniego lokalu), które były przedmiotem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przekształcenie spółdzielni we wspólnotę następuje w takim przypadku z chwilą wyodrębnienia na własność ostatniego z lokali, który miał dotychczas status lokalu spółdzielczego. Wspólnota mieszkaniowa powstaje wówczas niezależnie od faktu posiadania przez właścicieli lokali statusu członków spółdzielni. Istotne znaczenie dla przekształcenia spółdzielni we wspólnotę ma wówczas jedynie okoliczność w postaci wyodrębnienia na własność wszystkich lokali znajdujących się w danym budynku. W tym miejscu dodać od razu należy, że nowo wyodrębniona wspólnota mieszkaniowa może obejmować jeden budynek wraz z gruntem, na którym ten budynek jest posadowiony (co w praktyce jest najczęstszym rozwiązaniem), ale równie dobrze może też obejmować więcej budynków, jeśli sposób ich posadowienia względem siebie uniemożliwia dostęp jednego lub kilku budynków do drogi publicznej (albo do drogi wewnętrznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej).
Uprawnienie większości właścicieli lokali wyodrębnionych do przekształcenia spółdzielni w wspólnotę
Wyodrębnienie wszystkich lokali w danym budynku nie jest jedyną sytuacją, w której może dojść do przekształcenia spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę mieszkaniową. Aby nie kazać właścicielom lokali czekać z przekształceniem do momentu wyodrębnienia wszystkich lokali, ustawodawca wprowadza drugą możliwość przekształcenia spółdzielni mieszkaniowej we wspólnotę. Chodzi mianowicie o art. 241 u.s.m., który przyznaje większości właścicieli lokali już wyodrębnionych prawo podjęcia uchwały, na mocy której dojdzie do owego przekształcenia. W świetle tego przepisu, większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Wyjaśnić od razu należy, w jaki sposób oblicza się większość właścicieli lokali uprawnioną do podjęcia powyższej uchwały. (...)
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>