Przepisy określające odległość obiektu budowlanego od sąsiedniej działki obowiązują niezależnie od tego kto jest jej właścicielem

Usytuowanie obiektu na działce budowlanej jest określone względem sąsiedniej działki budowlanej niezależnie od tego kto jest jej właścicielem.

Czy mając warunki zabudowy na dwie działki o takim samym przeznaczeniu, lokalizując budynek można traktować granice miedzy tymi działkami jakby jej nie było, czyli dowolnie, czy trzeba zachować odległości jak do granicy działki?

Inwestor posiada dwie działki na których jest budynek produkcyjno-magazynowy, czyli przechodzi przez granice pomiędzy tymi działkami.

Czy projektowana rozbudowa może być zlokalizowana jest na jednej z nich i kończyć się 3 m przed następną działką inwestora ścianą z otworem drzwiowym?

Odpowiedź

Wymagania dotyczące usytuowania budynku na działce budowlanej zostały określone w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – dalej r.w.t.

Podstawowym przepisem w tym zakresie jest § 12 ust. 1 r.w.t., zgodnie z którym "jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy".

Z zacytowanego przepisu wynika, że usytuowanie obiektu na działce budowlanej jest określone względem sąsiedniej działki budowlanej niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. Pomimo więc faktu, że dwie sąsiednie działki należą do tego samego właściciela, sytuując na nich budynki należy zachować odległości określone w r.w.t. Taka regulacja prawna ma m.in. zapobiec sytuacji, w której inwestor zabuduje działki niezgodnie z wymaganiami r.w.t., a następnie będzie chciał sprzedać zabudowane działki, na których budynki usytuowano w mniejszych niż dopuszczalne odległościach.

Rozwiązaniem problemu inwestora w przedmiotowej sytuacji może być:
- wystąpienie o zgodę na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych w trybie określonym w art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.);
- dokonanie scalenia posiadanych działek.