Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .
Pytanie
Projektowany budynek nie posiada ściany pokrywającej się z linią graniczną według wymogu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.
Czy możliwe jest lokalizowanie budynku na dwóch sąsiadujących działkach (tzw. okrakiem), z których jedna działka stanowi własność inwestora, natomiast druga stanowi własność gminy, a inwestor jest jej wieczystym użytkownikiem?
Czy w tym przypadku inwestor winien dostosować lokalizację do wymogów wynikających z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jeśli według projektu jest to nie możliwe?
Odpowiedź
Pojęcia działki budowlanej nie powinno się w żadnej mierze utożsamiać z pojęciem działki geodezyjnej, czy działki ewidencyjnej. W przepisach dotyczących lokalizowania budynków, w szczególności przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – dalej r.w.t. mowa jest wyraźnie o działce budowlanej. Definicja tego pojęcia sformułowano w 2 odrębnych aktach prawnych tj. w:
1. Art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p., zgodnie z którym należy przez to rozumieć "nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego", oraz
2. Art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n., należy przez to rozumieć "zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce".
Żadna z powyższych definicji nie odnosi się do działki ewidencyjnej, czy działki jako jednostki geodezyjnej. Opowiedzieć zatem można się za poglądem, że nie ma przeszkód by 2 działki geodezyjne potraktować jako jedną działkę budowlaną. Granice pomiędzy poszczególnymi działkami ewidencyjnymi nie powinny być w takiej sytuacji brane pod uwagę.
W zakresie statusu własnościowego zwrócić należy uwagę przede wszystkim na treść art. 4 ustawy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – dalej pr. bud., zgodnie z którym każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Jednocześnie – zgodnie z treścią art. 3 pkt 11 pr. bud. przez "prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Jeśli zatem inwestor dysponuje częścią działki jako właściciel, a częścią jako użytkownik wieczysty, to posiada on prawo do dysponowania całą nieruchomością (tzn. złożoną z obu działek geodezyjnych) na cele budowlane.
Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .