Pojęcie działki budowlanej nie powinno być utożsamiane z geodezyjną jednostką ewidencyjną

W doktrynie i orzecznictwie powszechny jest pogląd twierdzący, że błędne jest utożsamianie działki budowlanej z działką jako geodezyjną jednostką ewidencyjną.

Pytanie

Budynek został zlokalizowany w odległościach zgodnych z warunkami technicznymi. Inwestor X rozpoczął budowę. Działka, na której inwestor uzyskał pozwolenie na budowę uległa podziałowi na dwie mniejsze działki.

Po podziale lokalizacja wznoszonego budynku nie spełnia odległości wymaganych r.w.t., gdyż odległość od sąsiedniej działki budowlanej realizowanego budynku zwróconego ścianą z oknami w stronę tej działki wynosi około 2 m. Inwestor X sprzedał działkę wraz z tym budynkiem osobie prywatnej Y. Nowy właściciel działki Y wystąpił do organu architektoniczno-budowlanego z wnioskiem o przeniesienie tej decyzji z inwestora X na inwestora Y.

• Jakie kroki powinien podjąć inwestor oraz jak powinien wyglądać tryb postępowania w przypadku realizacji budynku niezgodnie z przepisami?
• Czy do przeniesienia ww. decyzji konieczne jest w pierwszej kolejności uzyskanie decyzji zmieniającej omawianą decyzję w zakresie nr działki?
• Czy organ architektoniczno-budowlany może zatwierdzić zamienny projekt budowlany, który jest realizowany w odległościach niezgodnych z zatwierdzonym projektem, czy może zatwierdzenie takiego projektu leży w gestii nadzoru budowlanego?

Odpowiedź

Jeżeli nabyta przez nowego właściciela nieruchomość składająca się z dwóch działek odpowiada działce budowlanej dla której wydane zostało pozwolenie na budowę, to pomimo dokonania podziału geodezyjnego obydwie działki należy traktować jako jedną działkę budowlaną.

Z uwagi na różne definicje pojęcia "działki budowlanej" zawarte w przepisie art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. oraz w przepisie art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n., w doktrynie i orzecznictwie można wyróżnić stanowisko wskazujące, że definicją, która powinna mieć zastosowanie na etapie planowania obiektu budowlanego jest definicja ujęta w treści przepisu art. 2 pkt 12 u.p.z.p.

Definicja działki budowlanej

W doktrynie i orzecznictwie powszechny jest pogląd twierdzący, że błędne jest utożsamianie działki budowlanej z działką jako geodezyjną jednostką ewidencyjną w rozumieniu ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - pr. geol. Działka budowlana może być złożona z wielu działek ewidencyjnych pod warunkiem, spełnienia warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub decyzji o warunkach zabudowy, koniecznych do uznania nieruchomości gruntowej (działki gruntu) za działkę budowlaną w rozumieniu planistycznym (zob.: J. Mazurkiewicz [w:] "Lokalizacja budynku na działce budowlanej", Serwis Budowlany nr 133708). Nie każda działka gruntu stanowi działkę budowlaną, gdyż ta ostatnia może składać się z kilku działek gruntu, a zatem pojęcia "działka budowlana" i "działka gruntu" nie są zwrotami synonimicznymi, pojęcie działka gruntu jest pojęciem szerszym niż działka budowlana, która stanowi kwalifikowaną "nieruchomość gruntową" lub "działkę gruntu" bo spełniającą określone kryteria (zob. wyrok NSA z dnia 16 marca 2010 r., II OSK 411/09; Wyrok NSA z dnia 24 lutego 2012 r., II OSK 2342/10; w¬¬¬yrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 listopada 2013 r., II SA/Wr 619/13)

Wobec tego, że działka budowlana może składać się z kilku działek gruntu (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2013 r., II SA/Wr 639/13), brak jest podstaw do ustalania odległości od granic z sąsiednią działką budowlaną jako odległości od granicy geodezyjnej działki ewidencyjnej, która jest składową jednej nieruchomości posiadającej odrębną księgę wieczystą - "działki budowlanej".

Organ architektoniczny w zaprezentowanym w pytaniu stanie faktycznym może zastosować jeden z następujących sposobów postępowania: dokonać zmiany decyzji w zakresie zmiany nr działek w trybie przepisu art. 155 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - dalej k.p.a., a następnie przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora lub też w decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę zamieścić adnotację o zmianie numeracji i podziale działek.

W orzecznictwie obecny jest pogląd stanowiący, że podanie w decyzji o pozwoleniu na budowę nieaktualnego nr działki sprzed dokonanej zmiany nie stanowi wady decyzji, która skutkowałaby koniecznością jej uchylenia (zob.: WSA w Warszawie w wyroku z dnia 20 lipca 2006 r., VII SA/Wa 58/05).

W związku z powyższym można przyjąć, że organ architektoniczny mógłby bez przeprowadzenia postępowania w przedmiocie zmiany decyzji - przenieść pozwolenie na budowę na rzecz innego podmiotu w trybie przepisów art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud.

Przyjmując za właściwy tryb dokonania zmiany decyzji na wniosek strony w zakresie numeracji działek na podstawie przepisu art. 155 k.p.a. należy wskazać, że organ przed postępowaniem w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę wg procedury ujętej w przepisach art. 40 pr. bud. najpierw powinien zakończyć postępowanie zmieniające. Legitymacja wnioskodawcy w postępowaniu w sprawie zmiany decyzji będzie przysługiwać jedynie pierwotnemu inwestorowi obiektu. Przedmiotem postępowania zmieniającego w trybie art. 155 k.p.a. jest decyzja ostateczna, dlatego stroną tego postępowania jest tylko ten, czyjego interesu prawnego dotyczyło postępowanie zakończone tą decyzją, nie zaś każdy, kto ma interes prawny, aby doszło do zmiany ostatecznej decyzji (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 26 listopada 2010 r., I OSK 164/10).

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .