Nabywanie nieruchomości od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego

W obrocie prawnym oprócz nieruchomości stanowiących własność podmiotów prywatnych (osób fizycznych i osób prawnych) znajduje się olbrzymi rynek nieruchomości stanowiących własność podmiotów publicznych, takich jak Skarb Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa.) Jednak w odniesieniu do tych nieruchomości istnieje wiele odrębnych uregulowań odróżniających je od nieruchomości występujących na wolnym rynku.

Odmienności te odnoszą się w szczególnie do zasad ich zbywania. Podstawowym aktem prawnym regulującym problematykę zbywania nieruchomości publicznych jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Należy jednak pamiętać, że ustawa ta nie reguluje kompleksowo wszystkich zagadnień dotyczących zbywania nieruchomości publicznych. W obrębie nieruchomości publicznych istnieją kolejne kategorie nieruchomości np. nieruchomości rolne, do których mają zastosowania przepisy szczególne, takie jak ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, czy też ustawa o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego.

W odróżnieniu od nieruchomości prywatnych niewątpliwie, nabywanie nieruchomości od podmiotów publicznych charakteryzuje się dużo większa pewnością transakcji. Istnieje bardzo małe niebezpieczeństwo ryzyk podmiotowych (nieuczciwych sprzedawców) i świadomego wprowadzenia w błąd. W praktyce może jednak dojść do pewnych komplikacji ponieważ, w znacznej mierze majątek Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego powstał w wyniku nacjonalizacji prywatnych dóbr po II wojnie światowej. Z tego tytułu mogą występować roszczenia odszkodowawcze lub reprywatyzacyjne. Ponadto pewnym podmiotom służyć będę roszczenia typu pierwszeństwa nabycia lub zwrotu nieruchomości. Jednak w przypadku powstania takich sytuacji podmioty publiczne będą ponosiły pełną odpowiedzialność z tego tytułu i brak jest w istocie niebezpieczeństwa ich niewypłacalności. Nabycie, więc nieruchomości od podmiotów publicznych jest sytuacją bardzo pożądaną i może być alternatywą dla osób poszukujących nieruchomości w zasobach prywatnych. Pierwszą czynnością jaką powinna zrobić osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości publicznej, to zwrócić się do urzędu gminy lub starostwa powiatowego z zapytaniem czy nie posiadają one w swojej ofercie interesującej ją nieruchomości. Niestety w odróżnieniu od zasobu prywatnego nie jest możliwe natychmiastowe nabycie takiej nieruchomości. Podstawową kwestią odróżniającą nieruchomości publiczne od innych znajdujących się na wolnym rynku jest ściśle określona procedura ich zbycia. Należy, co do zasady stwierdzić, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustawy, nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego mogą być sprzedawane tylko w drodze publicznego przetargu, po przeprowadzeniu dość długotrwałej procedury. W pierwszej kolejności, właściwy organ zobowiązany jest do sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Wykaz taki wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie urzędu. Następnie właściwy organ podaje do publicznej wiadomości ogłoszenie o przetargu co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem. Przetarg może mieć formę pisemną lub ustną. Możliwym jest też zorganizowanie przetargu ograniczonego, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. Istotnym elementem jest, że cena wywoławcza nie może być niższa niż jej wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę majątkowego. W praktyce przygotowanie nieruchomości do sprzedaży trwa co najmniej trzy, cztery miesiące.

Oprócz przetargowego trybu zbycia nieruchomości istnieją wyjątki, które zostały uregulowane w art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Generalnie można stwierdzić, że zbycie bezprzetargowe następuje na rzecz podmiotów charakteryzujących się szczególnymi właściwościami lub występują szczególne cechy nieruchomości. Jako przykłady bezprzetargowego zbycia nieruchomości można wskazać sprzedaż na rzecz osób, które posiadają roszczenie o nabycie nieruchomości, poprzednim właścicielom pozbawionym prawa własności oraz najemcom lokali mieszkalnych. Kolejną grupą uprawnioną są osoby prowadzące działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną oraz organizacjom pożytku publicznego. Podmioty te jednak mogą skorzystać ze zwolnienia z trybu przetargowego tylko wtedy gdy nieruchomość będzie wykorzystywana na cele nie związane z działalnością zarobkową. Ponadto istnieje możliwość zbycia niesamodzielnych działek na rzecz właścicieli nieruchomości przyległych w celu poprawy warunków ich zagospodarowania. Również bez przetargu są zbywane nieruchomości na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.

Istnieje też możliwość zwolnienia z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Przepis ten stosuje się również, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. W przypadku zbywania nieruchomości w drodze bezprzetargowej w odróżnieniu od trybu przetargowego istnieje możliwości udzielania bonifikat od ustalonej ceny sprzedaży oraz rozłożenia ceny nabycia na raty. Jednak w przypadku gdy nabywca nieruchomości, któremu udzielono bonifikaty zbył ją lub wykorzystał na cele inne niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat (5 lat w przypadku lokalu mieszkalnego) od jej nabycia jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie.

Artur Kołcz, radca prawny, wspólnik w kancelarii Nowakowski & Wspólnicy