Decyzja udzielająca pozwolenia na budowę wydawana jest na rzecz konkretnego adresata lub adresatów. Nie oznacza to jednak, że osoby wskazane w tej decyzji muszą zakończyć inwestycję. Istnieje możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu na podstawie art. 40 ustawy – Prawo budowlane.

Jednak w przypadku śmierci inwestora oraz rozwodu małżonków, na rzecz których pozwolenie na budowę zostało wydane, przepis ten nie znajduje zastosowania.

1. Adresaci decyzji udzielającej pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – dalej pr. bud., roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 pr. bud.). W decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zawsze zostaje wskazany podmiot, na rzecz którego decyzja ta została wydana i który na jej podstawie uprawniony jest do realizacji inwestycji (zob. wzór decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowiący załącznik nr 6 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 24 lipca 2015 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego).

Pojęcie inwestora nie zostało zdefiniowane w przepisach obowiązującego prawa. Orzeczenia sądów administracyjnych wskazują jednak, że identyfikacja inwestora uzależniona jest od etapu realizacji inwestycji. Na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestorem będzie podmiot zamierzający realizować dane zamierzenie budowlane. Natomiast na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie zrealizowanego już obiektu inwestorem będzie podmiot mający interes prawny w doprowadzeniu do możliwości użytkowania budynku. Trafnie pojęcie inwestora zostało wyjaśnione w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego – dalej WSA, w Krakowie z dnia 24 czerwca 2008 r. (II SA/Kr 220/08, LEX nr 509859), w którym wskazano, że „inwestorem jest podmiot, bez którego woli nie może funkcjonować ani budowa w sensie faktycznym, ani nie może toczyć się postępowanie administracyjne zmierzające do wydania określonej decyzji administracyjnej. W związku z tym należy przyjąć, że inwestorem może być osoba fizyczna lub prawna bądź też inna jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej".


2. Zmiana inwestora w trakcie realizacji inwestycji
Na skutek różnych zdarzeń faktycznych podmiot będący inwestorem w dniu wydawania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę traci z czasem ten status poprzez utracenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. w związku ze sprzedażą nieruchomości), brak woli kontynuowania inwestycji (np. na skutek rozwodu małżonków, na rzecz których zostało wydane pozwolenie na budowę) lub śmierć.

W pierwszej z przedstawionych sytuacji zastosowanie znajdzie art. 40 ust. 1 pr. bud., który stanowi, że organ, który wydał decyzję udzielającą pozwolenia na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednak przepis ten nie ma zastosowania w przypadku woli kontynuowania inwestycji przez jednego z byłych małżonków, na rzecz których zostało wydane pozwolenie na budowę, jak i w odniesieniu do inwestora, który z oczywistych względów nie może udzielić zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę. Nie oznacza to braku możliwości kontynuowania budowy, należy jednak pamiętać o konstrukcjach prawnych, które znajdą zastosowanie w przedstawionych w niniejszym opracowaniu stanach faktycznych.

  (...)