Jest to mała wspólnota mieszkaniowa (16 mieszkań), z tego część jest wynajętych. Aktualna sytuacja prawno-finansowa jest taka, że należałoby powołać zarząd komisaryczny dla dalszego funkcjonowania i zaprzestania łamania prawa. Budynek został wybudowany i oddany do eksploatacji w 1995 r.
Odpowiedź:
W niniejszym przypadku właściciele lokali uchwałą podjętą w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l., tj. zaprotokołowaną przez notariusza, mogą dokonać zmiany zarządcy. Uchwała stanowić będzie podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Uzasadnienie:
Przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) – dalej u.w.l., stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Tak też było w niniejszym przypadku.
Zmiana ustalonego w ww. trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z ust. 2a ww. przepisu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Podjęta na podstawie tego przepisu uchwała właścicieli lokali stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., można także zmienić zarządcę, przy czym sama zmiana zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządzania (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CZ 4/09, LEX nr 494006).
Ustawa nie wskazuje, czy uchwała zmieniająca umowę podlega ogólnej regule z art. 23 ust. 2 u.w.l., tzn. czy wystarcza, że za zmianą określonych umową notarialną zasad zarządzania nieruchomością wspólną opowiedzą się właściciele reprezentujący większość udziałów., czy też może, skoro dla zawarcia umowy potrzebna jest jednomyślność (consensus) wszystkich stron, to jej zmiana w trybie uchwały może nastąpić także tylko za zgodą wszystkich właścicieli lokali.
W piśmiennictwie wyrażono pogląd, iż ze względu na wyraźny przepis art. 23 ust. 2 u.w.l., brak jest podstaw do przyjęcia wymogu, aby uchwała w sprawie zmiany umowy o zasadach zarządu nieruchomością wspólną podejmowana była przez wszystkich właścicieli lokali – por. A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015.
