Jakie są konsekwencje zmiany umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego stanowiących załącznik do umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego?

Umowa deweloperska oraz prospekt informacyjny stanowią załącznik do umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jest to wzór dokumentów jakie deweloper przedstawia nabywcom.

Pytanie:
1. Co się dzieje w przypadku zmiany któregoś ze wzorów? Czy Bank powinien podpisać aneks do umowy, wprowadzający nowe wzory dokumentów?
2. Jeśli zmiany w umowie deweloperskiej dotyczą jedynie zmian dotyczących cech charakterystycznych danego lokalu i indywidualnych negocjacji dewelopera z nabywcą to czy wciąż wymagają one zmiany wzoru umowy deweloperskiej?
3. Czy pod ustawę podlega również garaż wielostanowiskowy, który zlokalizowany jest pod budynkiem mieszkalnym? Czy budowa takiego garażu powinna być ujęta w harmonogramie przedsięwzięcia, czy też może stanowić samodzielny etap?

Odpowiedź:
1. Jeśli nic innego nie wskazano w umowie o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, to bank powinien podpisywać aneks wprowadzający nowe wzory dokumentów.
2. Nie. Wzór umowy jest uniwersalny i indywidualne zmiany nie powinny powodować jego zmiany.
3. Garaż wielostanowiskowy "podlega" pod ustawę deweloperską w przypadku, gdy jest przedmiotem nabycia razem z lokalem mieszkalnym. Budowa garażu może być ujęta w harmonogramie przedsięwzięcia i stanowić samodzielny etap.

Uzasadnienie
1. Wobec braku odmiennych zapisów w umowie rachunku, każda zmiana treści załączników pociąga za sobą konieczność zmiany umowy. Z kolei zmiana umowy poza zmianą oprocentowania wymaga każdorazowo zgody nabywców.
2. Indywidualne zmiany nie pociągają za sobą konieczności zmiany całego wzoru.
3. Status garażu wielostanowiskowego w ustawie deweloperskiej jest niejednolicie ujmowany w literaturze. Moim zdaniem należy podzielić stanowisko T. Czecha, iż całą umowę, która obejmuje lokal mieszkalny i miejsce garażowe, należy zakwalifikować jako umowę deweloperską, stosownie do art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377 z późn. zm.). Oznacza to między innymi, że całość wynagrodzenia płatnego na rzecz dewelopera (za lokal mieszkalny i miejsce garażowe) podlega ochronie na podstawie przepisów ustawy i obligatoryjnie powinna być uiszczona na rachunek mieszkaniowy. Nieprawidłowe byłoby rozwiązanie, zgodnie z którym oba przedmioty traktujemy odrębnie i wyłączamy miejsce garażowe poza zakres umowy deweloperskiej. W konsekwencji należy uznać, iż budowa garażu wielostanowiskowego może być ujęta w harmonogramie i stanowić odrębny, samodzielny etap. W przypadku gdy nabywca nie zamierza nabyć od dewelopera lokalu mieszkalnego, a interesuje go jedynie nabycie samego miejsca garażowego (tj. własności odrębnego lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie), umowa, którą zawierają strony, nie jest umową deweloperską. Umowę taką należy zakwalifikować jako umowę sprzedaży (art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.)). Jeżeli miejsce garażowe jeszcze nie istnieje, chodzi o sprzedaż rzeczy przyszłej lub udziału we współwłasności takiej rzeczy.