Jaką stawką VAT będzie opodatkowane wydzielenie i sprzedaż poszczególnych lokali?

Osoba fizyczna nieprowadząca działalności nabyła własność budynku mieszkalno-użytkowego. Planowała wyremontować budynek i go wynajmować. Zrobiła projekt przebudowy lokali i wystąpiła o pozwolenie na kapitalny remont budynku. Koszty remontu i przebudowy przekroczyły 30% wartości zakupu. Po wykonaniu znacznej części remontu, właściciel wynajął 1 lokal użytkowy i zamieszkał w jednym z lokali mieszkalnych. Następnie rozszerzył pozwolenie na budowę o adaptację strychu na lokale mieszkalne. Od czasu wynajęcia lokalu użytkowego i zamieszkania w lokalu mieszkalnym minęły 2 lata, a adaptacja strychu na lokale mieszkalne zakończyła się w 2013 r.

Pytanie:
Jaką stawką podatku VAT będzie opodatkowane wydzielenie i sprzedaż poszczególnych lokali (dotychczas była to jedna nieruchomość - lokale nie były wyodrębnione - nie posiadały odrębnej KW)?

Odpowiedź:
Co do zasady, do dostawy lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2, zastosowanie ma stawka VAT w wysokości 8%.

Jedynie w przypadku lokalu wynajętego ponad 2 lata temu, jego dostawa będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 12-12c oraz art. 146a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) - dalej u.p.t.u., stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, przez które rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w dziale ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z tym zastrzeżeniem, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ten limit stawkę 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według definicji art. 2 pkt 14 u.p.t.u., przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wyjaśnił Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 24 maja 2013 r., IPTPP4/443-102/13-8/BM, pierwsze zasiedlenie może dotyczyć całych budynków, budowli lub części tych budynków i budowli. Lokal bez wątpienia jest częścią budynku. Zatem, skoro wynajmowi podlega lokal, to pierwsze zasiedlenie dotyczy lokalu, nie zaś całego budynku. Pierwsze zasiedlenie nastąpi z chwilą oddania tego lokalu najemcy.
W sytuacji opisanej w pytaniu, w przypadku lokalu wynajętego ponad 2 lata temu, jego dostawa będzie podlegała zwolnieniu na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.
Do sprzedaży pozostałych lokali mieszkalnych zwolnienie nie będzie miało zastosowania.

[Uwaga! Odpowiedź na to pytanie jest nieaktualna od 1 IX 2019 r.]