Wpłynął wniosek inwestora o trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej w związku z zamiarem przystąpienia do realizacji inwestycji polegającej na budowie farm elektrowni wiatrowych. Do wniosku dołączył umowy dzierżawy właścicieli gruntów, na których planowana jest inwestycja, zawarte na okres 27 lat oraz oświadczenia właścicieli gruntów zawierające zgodę na trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej.

Czy starosta ma obowiązek wydać decyzję zezwalającą na czasowe (na okres 27 lat) wyłączenie gruntów i zobowiązać po upływie tego okresu do zrekultywowania gruntu?

Czy zezwolić na trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (bez obowiązku rekultywacji)?

Odpowiedź:

W opisanej sprawie grunt rolny, który ma być wykorzystywany pod budowę farmy wiatrowej powinien być trwale wyłączony z produkcji rolnej. Czasowe wyłączenie wiąże się z wykonywaniem na gruncie rolnym konkretnych prac, a o czasowe wyłączenie wnioskuje sam zainteresowany (czasowe wyłączenie gruntów rolnych nie zmienia ich charakteru). Tymczasem budowa i eksploatacja farmy wiatrowej zmienia charakter i przeznaczenie gruntu rolnego. Organ może odmówić trwałego wyłączenia gruntu, gdy np. planowanej działalności sprzeciwia się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale nie powinien wydawać decyzji, o którą przedsiębiorca nie wnosi.

Po zakończeniu prac budowlanych lub likwidacji inwestycji przedsiębiorca powinien przywrócić początkowy charakter terenów w kierunku ich pierwotnego przeznaczenia oraz przeprowadzić rekultywacje miejsc, w których znajdowały się fundamenty elektrowni wiatrowych i drogi dojazdowe, jeśli drogi te nie będą wykorzystywane dla celów lokalnej komunikacji.
Średnia powierzchnia wyłączenia gruntów z produkcji rolnej pod pojedynczą turbinę wynosi około 900 m2 (fundamenty, droga dojazdowa). Pozostała powierzchnia może być bez przeszkód użytkowana rolniczo, gdyż uprawę będzie można prowadzić już w odległości 5-6 m od ściany wieży.@page_break@

Uzasadnienie:

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266, z późn. zm.) - dalej u.o.g.r.l., wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IlIb, oraz użytków rolnych klas IV, lVa, lVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne - może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie, przy czym określa się w nich obowiązki związane z wyłączeniem. Z produkcji rolnej wyłączyć można grunty, które w miejscowym planie zagospodarowani przestrzennego zostały przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne oraz w przypadku braku takiego planu grunty, dla których decyzją wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zostały określone warunki zabudowy i zagospodarowania tych gruntów dla inwestycji nierolniczej i nieleśnej. Wyłączenie gruntów może być trwałe lub czasowe, jednakże budowa i eksploatacja farmy wymaga trwałego wyłączenia. Osoba, która uzyskała zgodę na trwałe wyłączenie gruntu rolnego z produkcji jest zobowiązana do uiszczenia należności, czyli jednorazowej opłaty, zgodnie z określoną w u.o.g.r.l. wysokością oraz opłat rocznych, stanowiących 10% należności przez okres 10 lat.

Uwagi:

Długoterminowa dzierżawa jest najczęściej spotykaną w obrocie konstrukcją prawną stosowaną dla zabezpieczenia prawa do gruntów dla parku wiatrowego. Przez umowę dzierżawy gruntu wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) - dalej k.c.). Umowa dzierżawy może być przy tym zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat (po którym to czasie przekształca się w umowę na czas nieoznaczony, zgodnie z art. 695 § 1 k.c.), co odpowiada potrzebom większości inwestorów farm wiatrowych.

Zbycie dzierżawionej nieruchomości przez jej właściciela nie wywiera niekorzystnego wpływu na prawa inwestora do dzierżawionego gruntu – nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy i nie może wypowiedzieć umowy.