Pytanie:
Otrzymaliśmy zapytanie od 8 wspólnot mieszkaniowych, dwulokalowych, zlokalizowanych w jednym budynku (łącznie w budynku znajduje się 16 lokali mieszkalnych). Budynek został oddany do użytku początkiem 2017 r. Lokali wyodrębnionych jest 12. Deweloper jest właścicielem 4 lokali. Opis budynku: brak klatek schodowych, do każdego z lokali wchodzi się z zewnątrz, wspólny dach nieoddzielony ogniomurami dla wszystkich 8 wspólnot, brak piwnic, wspólna elewacja. Wszystkie lokale wyposażone są w jednakowy system ogrzewania (piece gazowe dwufunkcyjne z zamkniętą komorą spalania). W trakcie spotkania z właścicielami lokali (w tym z deweloperem) poinformowaliśmy, że podpisanie odrębnych umów o zarządzanie z każdą wspólnotą jest nieekonomiczne i zaproponowaliśmy zarząd "właścicielski". Wszyscy właściciele łącznie z deweloperem są zainteresowani współpracą z naszą firmą.
Czy istnieje możliwość połączenia 8 wspólnot mieszkaniowych w jedną?
Jaką należy przeprowadzić procedurę?
Jaki jest szacunkowy koszt takiej procedury?
Czy istnieje jakieś inne rozwiązanie albo rodzaj umowy, jaki można podpisać z właścicielami lokali?
Z przeprowadzonej rozmowy wynika, że zarządca jest im potrzebny w celu egzekwowania usterek w częściach wspólnych od dewelopera (które już zauważyliśmy), ubezpieczenia części wspólnych, podpisania umów np. z firmą kominiarską.
Odpowiedź:
Dopuszczalne jest łączenie wspólnot mieszkaniowych, ale należy pamiętać, iż w każdym tego rodzaju przypadku powstała wspólnota musi być usytuowana na jednej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Szczegóły w uzasadnieniu.
Uzasadnienie:
Wspólnoty mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi szczególnego rodzaju. Zgodnie z art. 6 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Z powyższego przepisu wynika, iż powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie wymaga żadnego aktu kreacyjnego takiego jak np. umowa o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej. Powstają one z mocy prawa. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą gdy w danej nieruchomości co najmniej dwóm właścicielom przysługuje odrębna własność lokalu. Od tej daty wspólnota uzyskuje zdolność sądową, gdyż może pozywać i być pozwana (art. 6 zd. 2 u.w.l. i art. 64 § 1 k.p.c).
Dopuszczalne jest łączenie wspólnot, ale należy pamiętać, iż w każdym tego rodzaju przypadku powstała wspólnota musi być usytuowana na jednej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Łączenie się wspólnot nie zostało uregulowane w przepisach. Tak jak wskazałem wyżej, należy przez nie rozumieć połączenie w sensie prawnym dwóch nieruchomości wspólnych w jedną, dla której prowadzona będzie jedna księga wieczysta. Wydaje się, iż w niniejszym przypadku, z uwagi na charakter budynku, opisany w zapytaniu takie połączenie byłoby celowe. Tak więc, pierwszą czynnością w procedurze połączenia wszystkich ośmiu wspólnot mieszkaniowych powinno być podjęcie przez wszystkich właścicieli lokali w każdej z mających ulec połączeniu wspólnot, uchwał wyrażających zgodę na dokonanie takiego połączenia, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej oraz udzielających zarządom wspólnot lub innym wskazanych w uchwale osobom pełnomocnictwa do dokonania czynności w zakresie połączenia. Następną czynnością jest wykonanie inwentaryzacji nieruchomości w celu ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej, co zapobiegnie ewentualnym późniejszym konfliktom wynikającym z nieprawidłowego określenia powierzchni lokali. Pozwoli to również na dokonanie czynności notarialnej, której efektem będzie ustanowienie jednej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Konsekwencją dokonania takiej czynności będzie skierowanie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie w jednej z dotychczasowych ksiąg wieczystych (lub w nowo założonej księdze wieczystej) dokonanych przekształceń oraz zamknięcie pozostałych dotychczasowych ksiąg. Koniecznym jest też ujawnienie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Wnioski takie powinny także znaleźć się w ww. akcie notarialnym. Trzeba również mieć na uwadze, iż przed dokonaniem połączenia, dotychczasowe wspólnoty, aby zapobiec ewentualnym problemom, powinny w drodze umowy rozstrzygnąć kwestie związane z majątkiem (np. zgromadzonymi środkami finansowymi) poszczególnych wspólnot.
Jeśli chodzi natomiast o koszt połączenia, trudno go szacować. Sugerowałbym rozeznać się w tej kwestii u notariusza.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z ust. 2a ww. przepisu, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. A zatem jedynie zmiana dotychczasowego zarządu wymaga uczestnictwa notariusza w zebraniu. Czyli do rozwiązania umowy o powierzeniu zarządu zawartej w formie aktu notarialnego potrzebna jest albo nowa umowa zawarta w takiej samej formie, albo zaprotokołowana przez notariusza uchwała właścicieli lokali. Jeżeli więc do tej pory sposób zarządu nie został określony, nie ma konieczności uczestnictwa notariusza w trakcie zebrania małej Wspólnoty Mieszkaniowej, która planuje przekazać w zarząd nieruchomość wspólną.
