Od 3 stycznia można już budować domy do 70 mkw. na nowych uproszczonych zasadach. Problem w tym, że przepisy nie są precyzyjne i pojawiają się wątpliwości, czy taki budynek wolno będzie sprzedać. Prawnicy są podzieleni. Część razem z Ministerstwem Rozwoju i Technologii uważa, że jest to sztuczny problem, a obrót małymi domami będzie wolny od barier. Inni radzą, by lepiej budować na starych sprawdzonych zasadach. W przeciwnym razie budujący może wpędzić się w kłopoty i po co mu to.
Czytaj też: Ustawa o domach do 70 mkw. bez formalności już obowiązuje>>
KOMENTARZ PRAKTYCZNY: Nowe zasady budowy domów do 70 m2 >
Budowa na własne potrzeby, czyli jaka
Nowe zasady zawiera zmiana prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2 listopada, poz. 1986). Pozwala ona budować domy do 70 mkw. na zgłoszenie pod warunkiem, że do wniosku w tej spawie dołączy się oświadczenie, że buduje się w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Osoba, która skłamie, musi liczyć się z odpowiedzialnością karną. Oświadczenie powinno być oceniane wedle stanu na dzień jego sporządzenia. W praktyce utrudnione może być wykazanie faktycznej woli inwestora.
Dla wielu prawników nowe przepisy to "mina" . - Osoba, która chce wybudować dom 70 mkw. na podstawie zgłoszenia, powinna się dwa razy zastanowić, bo może się w przyszłości wpędzić w niezłe tarapaty. Teoretycznie taki dom można sprzedać. Prawo budowlane nie może zawierać takiego zakazu. Zbycie to czynność cywilnoprawna - uważa Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.
PYTANIE I ODPOWIEDŹ: W jakiej formie przekazać kopię zgłoszenia domu do 70 m2 do właściwego organu? >
Według niego jednocześnie nowe przepisy przewidują, że taki dom powinien być wybudowany dla własnych potrzeb, ale nigdzie nie precyzują, co to tak naprawdę znaczy. Jest to więc pojęcie bardzo ocenne, a za składanie fałszywego oświadczenia grozi kara więzienia. Bo co np. w sytuacji, kiedy dom rzeczywiście powstanie z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb, ale tuż po tym, jak małżeństwo się do niego wprowadzi, dojdzie do rozwodu? Wolno wtedy taki dom sprzedać, czy nie? Odpowiedzi na to pytanie i podobne nie ma.
O tym, że mogą pojawić się problemy mówi Mirosław Kupis, notariusz. - To prawda, że przepis jest bardzo nieprecyzyjny. Jeżeli więc przyjdzie do mnie właściciel takiego domu i będzie chciał go sprzedać to prawdopodobnie odmówię sporządzenia aktu notarialnego, ponieważ nie będę w stanie ustalić czy ta czynność nie jest sprzeczna z prawem, czyli czy stosuje się art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego. Taka osoba może się odwołać do sądu okręgowego, a ten zdecyduje czy odmowa była słuszna czy nie - mówi.
Oświadczenie pod lupą sądu
Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy również przyznaje, ze nowe przepisy budzą wątpliwości co do możliwości zbycia lub wynajmu takiego domu przez inwestora. Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, przepisy prawne nie ograniczają w żaden sposób możliwości zbycia domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw. w sytuacji konieczności jego sprzedaży w związku ze zmianą sytuacji materialnej inwestora.
Skoro dom do 70 mkw. może zostać zrealizowany dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, to w przypadku jego zbycia konieczne może być wykazanie, że budując go, inwestor miał zamiar przeznaczyć go na własne cele mieszkaniowe, a nie np. na sprzedaż Nie jest jasne jak zostanie oceniona sytuacja, gdy w krótkim okresie od zakończenia inwestycji właściciel stwierdzi, że dom nie spełnia jego oczekiwań, jest za mały, itp., sprzeda go, a następnie złoży kolejne zgłoszenie budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw.
- Moim zdaniem celem ustawodawcy było co do zasady umożliwienie budowy jednego domu, albowiem tego typu inwestycji nie dokonujemy na co dzień, a czasami raz na całe życie. Na te pytania będą musiały odpowiedzieć sądy karne badając w wątpliwych przypadkach czy inwestor złożył prawdziwe czy fałszywe oświadczenie. Nie wiadomo także, czy uznanie oświadczenia inwestora za nieprawdziwe będzie miało bezpośredni wpływ na ocenę dokonanego zgłoszenia, co może doprowadzić do wszczęcia przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego postępowania dotyczącego samowoli budowlanej - tłumaczy.
A może doprecyzować prawo?
Prawnicy zastanawiają się również, czy nie doprecyzować przepisów. Dzięki temu można byłoby uniknąć niepotrzebnych sporów.
Piotr Jarzyński tłumaczy, że istotne jest do jakiego kręgu osób ma się odnosić pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Można przyjąć, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych będzie dotyczyło małżonka i dzieci, które się nie usamodzielniły. Nie wiadomo jednak, czy w takim domu będą mogli zamieszkać także rodzice, teściowie lub dalsza rodzina inwestora i czy interpretując pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie można pomocniczo posłużyć się definicją osoby najbliższej, zawartą w Kodeksie karnym, która obejmuje m.in. osobę pozostającą we wspólnym pożyciu (konkubinę, konkubenta). Wydaje się, że w takich sytuacjach budowa powinna być dozwolona jako spełniająca własne, w szerokim ujęciu, potrzeby mieszkaniowe.
- Na ogół w przepisy przewidują okres np. 5 lat podczas którego nie można sprzedać nieruchomości, bo wtedy np. straci się niższy podatek lub trzeba zwrócić bonifikatę udzieloną w cenie. W tym konkretnym wypadku takiego uregulowania nie ma. Ustawodawca nie doprecyzował przepisów. Może warto to zrobić. W przeciwnym razie będzie dochodziło do sporów sądowych - twierdzi z kolei Bogdan Dąbrowski.
Po co ten szum, dom wolno sprzedać!
Do prawników, którzy uważają, że to sztuczny problem należy Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, chociaż też uważa, że przepisom daleko do ideału.
- Przepisy prawa budowlanego odnoszą się wyłącznie do samego faktu wykonywania robót budowlanych, a nie stygmatyzują w żaden sposób wykonanego już budynku. Interpretacje jakoby taki budynek po wybudowaniu nie mógł być sprzedany innej osobie – która go nie zbudowała na własne cele mieszkaniowe a go kupiła, nie wynika z żadnego przepisu prawa. Prawo budowlane odnosi się wyłącznie do legalności prowadzenia samej budowy - podkreśla.
Mec. Jacek Kosiński wyjaśnia, że do zgłoszenia takiej budowy inwestor musi dołączyć oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie to jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 par. 6 kodeksu karnego. - Ze wskazanych regulacji wynika jedynie to, że inwestor dokonując zgłoszenia budowy, musi czynić to we wskazanym celu. Niejasne jest czy taki status budowy musi trwać przez cały okres jej prowadzenia. Jeżeli tak, to w przypadku gdy okaże się, że budowa rzeczywiście była prowadzona w innym celu, to nie dość, że będziemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną, to jeszcze inwestor będzie podlegał odpowiedniości za przestępstwo - tłumaczy.
W jego opinii w takim też przypadku nabycie budynku będzie ważne. Natomiast nabywca będzie musiał się liczyć przykładowo z legalizacją czy rozbiórką. Ważne jest też, że jeżeli inwestor po wybudowaniu budynku będzie zamierzał go sprzedać, to wcale nie oznacza to, że nie budował we własnym celu mieszkaniowym. Może się przykładowo okazać, że z uwagi na budowę finanse inwestora tak dalece ucierpiały, że nie stać go na ten dom i musi go sprzedać. Problemem będą dowody, na które będzie się jednak musiał powołać organ administracji albo prokurator aby wyciągnąć negatywne konsekwencje wobec inwestora.
Za to problemem może być finansowanie takiej budowy przez bank, ponieważ sprzedaż egzekucyjna takiego budynku przed dokończeniem budowy może oznaczać, że nabywcą może być wyłącznie osoba, która dokończy budowę na własne cele mieszkaniowe lub zdecyduje się na wyburzenie budowy albo uzyska pozwolenie na budowę. Wpłynie to na wartość zabezpieczenia i szybkość jego sprzedaży.
Cena promocyjna: 107.1 zł
|Cena regularna: 119 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.