Pytanie:
Inwestor zwrócił się do gminy o wydanie zaświadczenia o dostępie (pośrednim lub bezpośrednim) jego nieruchomości do drogi publicznej. Na tym terenie gmina posiada wyłącznie drogi wewnętrzne - niepubliczne. Jedyną drogą publiczną jest droga będąca własnością powiatu. Dostęp do drogi powiatowej z nieruchomości inwestora przebiega przez drogę wewnętrzną gminy oraz przez drogę leśną należącą do Skarbu Państwa. Droga leśna znajduje się dokładnie pomiędzy drogami wewnętrznymi gminy, łączącymi się z drogą powiatową.
Czy w zaświadczeniu można określić dostęp pośredni przez drogę gminną oraz drogę leśną - własność Skarbu Państwa do drogi publicznej będąca własnością powiatu?
Czy można w zaświadczeniu wskazywać właścicieli?
Czy w zaświadczeniu powinno się raczej stwierdzić, że nieruchomości nie mają dostępu do dróg publicznych będących własnościami gminy?
Odpowiedź:
W niniejszym przypadku, zakładając że inwestor nie ma ustanowionych odpowiednich służebności drogowych ani nie legitymuje się pisemnymi zgodami właścicieli działek, z których musi korzystać, aby mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, stwierdzić należy, iż nieruchomość będąca przedmiotem zapytania nie ma dostępu do drogi publicznej.
Uzasadnienie:
Pytający nie precyzuje, dla jakich celów inwestorowi potrzebne jest zaświadczenie o dostępie nieruchomości do drogi publicznej. Zakładam więc, iż zaświadczenie jest potrzebne do uzyskania na ww. terenie warunków zabudowy, bądź ewentualnie do dokonania podziału nieruchomości.
W art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. zawarto legalną definicję pojęcia dostępu do drogi publicznej, zgodnie z którą należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Poza tym, art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n. nakłada dodatkowe wymogi w zakresie dostępu do drogi publicznej, stanowiąc, że za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.
Generalnie, wymóg dostępu do drogi publicznej dla danej działki przewidzianej pod określoną inwestycję zostanie spełniony, jeżeli dostęp ten następuje nie bezpośrednio, lecz poprzez drogę wewnętrzną. Co do zasady możliwość korzystania z tego pośredniego dostępu do drogi publicznej powinna być prawnie uregulowana, np. w formie ustanowienia służebności gruntowej, względnie pisemnej zgody właściciela terenu, z którego inwestor ma korzystać, aby miał zapewniony dostęp do drogi publicznej – por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2011 r., II OSK 9/10, LEX nr 953094.
Z kolei, w wyroku z dnia 8 października 2008 r., II OSK 1163/07, LEX nr 529365, Naczelny Sąd Administracyjny zajął odmienne stanowisko, stwierdzając, iż dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest sam w sobie wystarczający.
Podmiot posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej drogi. Za wystarczające do przyjęcia, iż działka ma dostęp do drogi publicznej uznać należy sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. W literaturze ww. stanowisko jest jednak krytykowane – por. Igor Zachariasz: Komentarz do art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stan prawny: 2013.02.01, publ. LEX.
W niniejszym przypadku Pytający nie wskazuje, czy inwestor ma ustanowione odpowiednie służebności drogowe, względnie czy legitymuje się pisemnymi zgodami właścicieli działek, z których musi korzystać, aby mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Zakładając więc, iż takowych zgód nie posiada stwierdzić należy, iż nieruchomość będąca przedmiotem zapytania nie ma dostępu do drogi publicznej.
