Pytanie:
Właściciel nieruchomości sprzedaje domki letniskowe znajdujące się na jednej działce i dla każdego z tych domków wystąpił o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Czy można wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu, jeśli jest on jedynym lokalem w budynku?

Odpowiedź:
Podstawowym atrybutem samodzielności lokalu jest wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. Istnieje więc możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w sytuacji, gdy dany budynek posiada jeden lokal mieszkalny. Niemniej jednak, w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal nie będzie można ustanowić odrębnej własności takiego lokalu gdyż lokal pokrywa się wówczas fizycznie z budynkiem a wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego lokalu.

Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 2 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis art. 2 ust. 1 u.w.l., używając pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego, wskazuje jednocześnie, że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha – samodzielność. Zatem nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż części lokalu, izby, pomieszczenia, jeśli nie mają one cech samodzielnego lokalu i w związku z tym nie mogą stać się odrębnymi nieruchomościami lokalowymi.
Podstawowym atrybutem samodzielności jest – zgodnie z ww. przepisem – wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. Istnieje więc możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w sytuacji, gdy dany budynek posiada jeden lokal mieszkalny, niemniej jednak, w takim przypadku nie będzie można ustanowić odrębnej własności takiego lokalu. Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma bowiem sens tylko wówczas, gdy w budynku – poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia – znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności.

W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które – ze względu na właściwości budynku i gruntu – muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela budynku – lokalu. S

koro części budynku służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to muszą stanowić część składową lokalu (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 51). W rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego lokalu. Tak więc, w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. Powyższe stanowisko zajęte zostało przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, LEX nr 612265.