Odpowiedź:
Dopuszczalne jest łączenie wspólnot mieszkaniowych, ale należy pamiętać, iż w każdym tego rodzaju przypadku powstała wspólnota musi być usytuowana na jednej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym.
Uzasadnienie:
Wspólnoty mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi szczególnego rodzaju. Zgodnie z art. 6 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) – dalej u.w.l., ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Z powyższego przepisu wynika, iż powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie wymaga żadnego aktu kreacyjnego takiego jak np. umowa o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej. Powstają one z mocy prawa. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą, gdy w danej nieruchomości co najmniej dwóm właścicielom przysługuje odrębna własność lokalu. Od tej daty wspólnota uzyskuje zdolność sądową, gdyż może pozywać i być pozwana (art. 6 zd. 2 u.w.l. i art. 64 § 1 k.p.c).
Dopuszczalne jest łączenie wspólnot, ale należy pamiętać, iż w każdym tego rodzaju przypadku powstała wspólnota musi być usytuowana na jednej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Łączenie się wspólnot nie zostało uregulowane w przepisach. Tak jak wskazałem wyżej, należy przez nie rozumieć połączenie w sensie prawnym dwóch nieruchomości wspólnych w jedną, dla której prowadzona będzie jedna księga wieczysta. Wydaje się, iż w niniejszym przypadku, z uwagi na charakter budynku, opisany w zapytaniu takie połączenie byłoby celowe. Tak więc, pierwszą czynnością w procedurze połączenia wszystkich ośmiu wspólnot mieszkaniowych powinno być podjęcie przez wszystkich właścicieli lokali w każdej z mających ulec połączeniu wspólnot, uchwał wyrażających zgodę na dokonanie takiego połączenia, zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej oraz udzielających zarządom wspólnot lub innym wskazanych w uchwale osobom pełnomocnictwa do dokonania czynności w zakresie połączenia. Następną czynnością jest wykonanie inwentaryzacji nieruchomości w celu ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej, co zapobiegnie ewentualnym późniejszym konfliktom wynikającym z nieprawidłowego określenia powierzchni lokali. Pozwoli to również na dokonanie czynności notarialnej, której efektem będzie ustanowienie jednej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym. Konsekwencją dokonania takiej czynności będzie skierowanie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie w jednej z dotychczasowych ksiąg wieczystych (lub w nowo założonej księdze wieczystej) dokonanych przekształceń oraz zamknięcie pozostałych dotychczasowych ksiąg. Koniecznym jest też ujawnienie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Wnioski takie powinny także znaleźć się w ww. akcie notarialnym. Trzeba również mieć na uwadze, iż przed dokonaniem połączenia, dotychczasowe wspólnoty, aby zapobiec ewentualnym problemom, powinny w drodze umowy rozstrzygnąć kwestie związane z majątkiem (np. zgromadzonymi środkami finansowymi) poszczególnych wspólnot.
Jeśli chodzi natomiast o koszt połączenia, trudno go szacować. Sugerowałbym rozeznać się w tej kwestii u notariusza.
Artur Ratajszczak, autor współpracuje z publikacją Serwis Budowlany
Odpowiedzi udzielono 27.04.2017 r.
Czy istnieje możliwość połączenia wielu wspólnot mieszkaniowych w jedną?
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany: Czy istnieje możliwość połączenia 8 wspólnot mieszkaniowych w jedną? Jaką należy przeprowadzić procedurę? Jaki jest szacunkowy koszt takiej procedury? Czy istnieje jakieś inne rozwiązanie albo rodzaj umowy, jaki można podpisać z właścicielami lokali?
