Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .


Mieszkaniec budynku wielorodzinnego w 2008 r. dokonał remontu balustrady balkonu przynależnego do jego lokalu, bez dokonania zgłoszenia w administracji architektoniczno-budowlanej.


W latach 2012-2013 wspólnota mieszkaniowa wykonała termomodernizację budynku oraz m.in. wymieniła balustrady na nowe oprócz jednej - ponieważ przytoczony właściciel lokalu nie zgodził się na jej wymianę, pomimo iż zatwierdzony projekt budowlany obejmował wymianę balustrad na wszystkich balkonach. Roboty zostały zakończone i na elewacji budynku wyróżnia się ów balkon.
 

Jak powinien postąpić organ nadzoru budowlanego w powyższym przypadku?

Czy może doprowadzić do ujednolicenia elewacji budynku?

Odpowiedź
Kwestia stwierdzenia, czy budynek powinien, czy też nie powinien być wyposażony w jednolitą elewację i elementy na niej zamontowane powinna być z punktu widzenia prawnego oceniana jedynie przez pryzmat obowiązujących przepisów prawa.


Skoro w danej sprawie roboty wykonano – na podstawie prawomocnych decyzji administracyjnych – a powinny odnosić się one również do balustrady balkonu przynależnego do jednego z lokali, to pojawia się pytanie, czy roboty faktycznie wykonano zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Osobnym zagadnieniem jest możliwość ingerencji właściciela w rozstrzygnięcia wspólnoty mieszkaniowej w kwestie części elewacji budynku połączonej niejako z lokalem, którego właściciel nie wyraża zgody na wykonanie określonych robót.


W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na treść art. 50 ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) – dalej pr. bud., zgodnie z którym w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 pr. bud. właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach.



Nieobjęcie jednego z balkonów robotami można bowiem kwalifikować jako istotnie odbiegające od warunków zatwierdzonych przez organ. W konsekwencji organ nadzoru może zastosować powyższą normę (nawet jeśli roboty zostały już wykonane) i zastosować art. 51 ust. 1 pkt 2) pr. bud. i nałożyć na wspólnotę obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych (w tym zakresie w odniesieniu do robót niewykonanych) w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.


Jeśli chodzi o kwestie relacji wspólnota – właściciel lokalu, to podstawową kwestią, która podlegałaby weryfikacji jest ustalenie, czy właściciel w ogóle uprawniony jest do oponowania wobec decyzji o robotach dotyczących elewacji. Mając na względzie fakt, iż elewacja (w tym balustrady) stanowi co do zasady element nieruchomości wspólnej, sfera uprawnień właściciela lokalu nie pozwala mu na niewyrażenie zgody na tego typu roboty.

 

Pamiętać należy, że to wspólnota (a konkretnie jej zarząd) wystąpiła o wydanie decyzji i zatwierdzenie projektu termomodernizacji z wymianą balustrad, a nie poszczególni właściciele. Oczywiście ostateczne określenie stanu prawnego wymagałoby w tym zakresie analizy umowy o nabycie lokalu zawartej z danym właścicielem, chociaż z dużą dozą prawdopodobieństwa można orzec, że możliwość wpływu na tę decyzję ze strony właściciela pojedynczego lokalu jest de facto znikoma.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .