Nieruchomości zajęte pod drogi są szczególnym rodzajem nieruchomości, pełniącym niejako służebną funkcję w stosunku do pozostałych nieruchomości. Bez dróg niemożliwe byłoby wzajemne powiązanie komunikacyjne wszystkich obiektów zagospodarowania terenu na określonym obszarze. W celu stworzenia efektywnej infrastruktury drogowej, niezbędne jest obarczenie obowiązkiem tworzenia i utrzymania dróg, szeroko rozumianej administracji, czyli organów państwowych oraz samorządowych. Jedynie niewielki ułamek rynku nieruchomości drogowych pozostał w dyspozycji innych osób prawnych oraz fizycznych. 1. Wprowadzenie

Do dnia 25 sierpnia 2011 r. zasady wyliczania wartości nieruchomości dla różnych celów określało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – dalej r.w.n.s.o.sz.). Było ono stosowane m.in. na potrzeby ustalania wartości nieruchomości wywłaszczanych pod realizację celów publicznych, w tym pod budowę dróg. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosowało się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 r.w.n.s.o.sz.).


W przypadku braku takich cen, wartość gruntów określana była na podstawie iloczynu wartości 1 m2 gruntów i ich powierzchni przy czym w przypadkach niskiej wartości wywłaszczanych nieruchomości wycena ta była powiększana o 50%. Zasady te wielokrotnie poddawane były krytyce zwłaszcza, że nakazywały uwzględniać przy wycenie specyficzny rynek obrotu nieruchomościami drogowymi. Nie był to wszakże rynek w czystej postaci, na którym w wyniku gry popytu i podaży kształtowała się cena a przewidziany automatyzm w zwiększaniu wartości odszkodowania o 50% często powodował nieuzasadnione zawyżanie ceny niektórych nabywanych nieruchomości. 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985).


Rozporządzeniem tym zrezygnowano z określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości drogowych. Wartość nieruchomości jest obecnie określana na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej nieruchomości. W rozporządzeniu odstąpiono również od zasady automatycznego powiększania odszkodowania o 50%. Obecnie rzeczoznawca majątkowy, na podstawie analizy cen na rynku lokalnym sam określa wysokość stawki procentowej, o którą powiększona zostanie wartość nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe. Wysokość tego zwiększenia nie będzie jednak mogła przekroczyć 50% wartości nieruchomości.
(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>