Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Operator sieci komórkowej chce wybudować maszt na dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Z ewidencji wynika, że działka jest własnością gminy, zaś użytkowanie wieczyste ma spółdzielnia mieszkaniowa lokatorsko-własnościowa oraz prywatne osoby, które są właścicielami wydzielonych lokali mieszkalnych (z odrębnymi księgami wieczystymi na każdy lokal).


Czy zawarcie przez operatora sieci komórkowej i spółdzielnię mieszkaniową umowy uprawniającej do wykonania robót budowlanych można uznać za poświadczenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?

Czy operator powinien również posiadać zgodę wszystkich osób prywatnych wpisanych do ewidencji jako współużytkownicy wieczyści gruntu?

Roboty będą prowadzone wyłącznie na dachu budynku.

Odpowiedź


W omawianej sytuacji inwestor powinien posiadać zgodę wszystkich współużytkowników wieczystych, tj. spółdzielni i mieszkańców, którzy są właścicielami wydzielonych lokali mieszkalnych.

Uzasadnienie
W omawianym pytaniu, wskutek wydzielenia odrębnej własności lokali i związanego z tym prawem współwłasności nieruchomości wspólnej, na którą składa się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przedmiotowa nieruchomość wspólna stanowi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli wyodrębnionych lokali. Generalnie w takim przypadku, zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) - dalej u.s.m., zarząd taką nieruchomością wspólną jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)– dalej u.w.l., choćby właściciele nie byli członkami spółdzielni.

Należy zwrócić uwagę, że powołany przepis nie określa zakresu tego spółdzielczego zarządu, tj. nie precyzuje czy dotyczy on dokonywania czynności zarówno zwykłego zarządu jak i przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wskazać zatem należy na zawartą w art. 27 ust. 1 u.s.m. ogólną zasadę, zgodnie z którą w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali.

Skoro zakres zarządu nieruchomością wspólną nie został wyraźnie określony w u.s.m., to uwzględniając zawarte w art. 27 ust. 1 u.s.m. odesłanie do ustawy o własności lokali, należy stwierdzić, że spółdzielnia mieszkaniowa w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc także co do zasady w sprawach dotyczących dysponowania nieruchomością na cele budowlane, obowiązana jest uzyskać zgodę wszystkich właścicieli lokali. W przedmiocie ograniczonego zakresu zarządu z art. 27 ust. 2 u.s.m. wypowiedział się NSA w podjętej w składzie 7 sędziów uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl, stwierdzając, iż "wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) - dalej pr. bud., bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej".


Dach budynku, na którym ma być wybudowany maszt, należy do nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, co oznacza współwłasność spółdzielni i właścicieli lokali, którym przysługuje prawo do odrębnej własności lokalu. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone zostało stanowisko, co do tego, iż wykonywanie robót budowlanych na częściach wspólnych stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Dodatkowo w wyroku z dnia z dnia 24 czerwca 2010 r., II SA/Op 471/09, publ.: j.w. WSA w Opolu uzasadniał, że "zgoda właścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi być bezsporna". Zatem w omawianym przypadku inwestor powinien posiadać zgodę wszystkich współużytkowników wieczystych, czyli zarówno spółdzielni jak i mieszkańców, którzy są właścicielami wydzielonych lokali mieszkalnych.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .