Nie każdy decyduje się na kupno domu lub mieszkania. Własne lokum wymaga bardzo często wygospodarowania znacznych środków, a wiele osób nie jest zainteresowanych zawieraniem umów kredytowych. Bywa i tak, że pobyt w danej miejscowości lub regionie ma z założenia tymczasowy charakter, więc kupno mieszkania w tej okolicy mija się z celem. Z tych względów wiele osób w najmie mieszkania pokłada nadzieje. Zawarcie takiej umowy pozwala na korzystanie z cudzego mieszkania w okresie objętym kontraktem. Ofert nieruchomości, które mogą być najmowane jest wiele. Różnią się nie tylko ceną. Przed podjęciem ostatecznej decyzji i zawarciem umowy warto dokładnie przeanalizować zakres obowiązków, które mają spoczywać na najemcy lokalu. Również i wynajmujący, oddający mieszkanie w najem, powinien dokładnie ustalić zasady współpracy z najemcą.
Zobacz procedurę w LEX: Ziółkowski Paweł, Opodatkowanie przychodów z najmu >
Prawa i obowiązki stron umowy
W umowie prawa i obowiązki stron powinny być właściwie określone, by nie pojawiały się nieporozumienia. Jak akcentuje dr Weronika Wenda, radca prawny z Kancelarii Radcowskiej w Krakowie umowa najmu to umowa wzajemna. Obie strony mają więc prawa i obowiązki.
Umowa najmu powinna być odpowiednio starannie sformułowana, aby ograniczać do minimum możliwe komplikacje i nieprzewidziane trudności. Nierzadko bowiem strony takich umów pojawią się po pewnym czasie w sądzie – jako przeciwnicy dochodzący swoich racji. Jak podkreśla sędzia Katarzyna Wręczycka z Sądu Okręgowego we Wrocławiu, a także z Zespołu ds. Prawa Cywilnego Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia”, wiele sporów powstaje w związku z zawieraniem umów najmu lokali, które nie wchodzą w skład zasobu publicznego.
- Inicjowane są liczne postępowania związane z roszczeniami z tytułu niepokrytych kosztów czynszu najmu, opłat za media. Można spotkać też często sprawy dotyczące roszczeń wynajmującego z uwagi na zgłaszane szkody w lokalu, które w jego ocenie mogły powstać z winy najemcy – wyszczególnia. I wskazuje, że w sądach pojawiają się też sprawy inicjowane przez najemców, który uważają, że wynajmujący bezpodstawnie zatrzymał kaucję.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Janczukowicz Krzysztof, Najem mieszkania a ulga mieszkaniowa w PIT >
Protokoły zdawczo-odbiorcze
Dokładnie przygotowana umowa najmu to połowa sukcesu. - Po zakończeniu umowy lokal ma być oddany w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. Jeśli jest inaczej, wówczas koszty naprawy lokalu obciążają najemcę – podkreśla sędzia Katarzyna Wręczycka. Wskazuje, że na wypadek powstania sporów w umowie warto dokładnie określić przedmiot najmu, także wyszczególnić meble, sprzęt RTV i AGD oraz ich stan. Należy zaznaczyć, że dana rzecz odbiega od normalnego stanu.
Sprawdź w LEX: Jak rozliczać przychody z najmu mieszkania na Słowacji? >
- Dla bezpieczeństwa obu stron należy sporządzić dwa protokoły zdawczo-odbiorcze: z chwili oddania mieszkania najemcy i po zakończeniu trwania umowy. W protokole należy opisać, to co odnotowujemy, np. drobne pęknięcie na oparciu kanapy, informację o futrynie drzwi, na której widoczna jest rysa – podkreśla sędzia. I zaznacza, że dobrze uzupełnić protokół o dokumentację fotograficzną. Protokół powinien być podpisany przez obie strony. - Brak protokołu może utrudnić ustalenie, jak było – wskazuje sędzia Wręczycka. Zaznacza, że przed sądem można czynić ustalenia w tym przedmiocie także w oparciu o zeznania świadków i stron, choć najlepiej, jeśli dodatkowo strony oferują sądowi protokoły zdawczo-odbiorcze wraz ze zdjęciami lokalu.
Czytaj w LEX: Kubiesa Patrycja, Polski Ład: Zmiany w najmie prywatnym i amortyzacji >
Kto za co płaci?
Jeśli pewne kwestie nie zostaną wprost ustalone, istnieje ryzyko, że pojawią się wątpliwości co do tego, kto ma pokrywać określone należności. Sędzia Katarzyna Wręczycka podkreśla, że mogą pojawić się spory co do tego, kto ma pokryć opłaty za media. Zaznacza, że w aktach prawnych przyjęto zasadę, zgodnie z którą wynajmującemu należy się czynsz, jako opłata za korzystanie z mieszkania. Oprócz tego najemca może być zobowiązany do zapłaty opłat niezależnych od wynajmującego, czyli ustalanych przez przedsiębiorstwa świadczące określone usługi. - Chodzi tu przykładowo o opłaty za dostarczenie wody, energii, gazu, odprowadzenie ścieków - tłumaczy. Zaznacza, że zdarzają się postępowania sądowe, w których najemca kwestionuje konieczność ponoszenia opłat tego rodzaju, jeśli w umowie brak stosownych postanowień.
- Aby unikać takich sporów, w umowie najmu należy bardzo szczegółowo wymienić opłaty ze wskazaniem sposobu zapłaty. Dzięki temu, nie powstaną później niejasności. Przykładowo można ustalić, że najemca ma sam rozliczać się z gazownią. Można przyjąć, że najemca zapłaci określoną kwotę wynajmującemu tytułem rozliczeń – opisuje sędziaWręczycka. Zwraca uwagę, że rozliczanie się najemcy bezpośrednio z dostawcami mediów jest prostsze dla wynajmującego, ale może powodować ryzyko powstania niedopłat w razie niewywiązywania się najemcy, wówczas zapłaty winien dokonać wynajmujący i dochodzić zwrotu tych kwot od najemcy. Samodzielne rozliczanie przez wynajmującego pozwala tego uniknąć.
Sędzia Wręczycka przedstawia sprawę, w której między stronami istniał spór o to, która z nich była obciążona obowiązkiem dokonywania odczytów liczników, które znajdowały się w środku mieszkania. Brak dokonywania odczytów liczników skutkował tym, że okresowo uiszczano zaniżone rachunki, ale później właściciel mieszkania otrzymał wezwanie do dopłaty brakującej różnicy i dochodził jej zwrotu od byłego najemcy. - Z uwagi na brak postanowień umownych w tym przedmiocie przyjęto, że był to obowiązek wynajmującego. Innymi słowy, ustalono, że niedopłata w rachunkach była zaniedbaniem właściciela lokalu – mówi sędzia Wręczycka. Akcentuje, że aby uniknąć takich sporów, warto zawrzeć stosowne postanowienia w umowie i wskazać, kto powinien dokonywać odczytów liczników znajdujących się wewnątrz lokalu.
Jak dodaje sędzia Wręczycka w umowie można opisać także to, jakie remonty mają obciążać strony. Przykładowo można postanowić, że najemca ma odmalować ściany w mieszkaniu raz na rok, jeśli umowa jest zawierana na dłuższy okres, zaś w razie awarii pieca grzewczego i potrzeby jego wymiany koszt ten obciąża wynajmującego. - Gdy brak postanowień w umowie w tym przedmiocie, należy sięgać do ustaw i weryfikować stosowne przepisy – wskazuje.
Sprawdź w LEX: Czy podatnik uzyskujący przychody z najmu prywatnego mieszkania, może opodatkować je kwartalnie? >
Kaucja – możliwe spory
W wielu umowach najmu przewiduje się, że najmujący zapłaci oznaczoną kwotę tytułem kaucji. Jeśli nie powstaną żadne szkody i wszelkie opłaty zostaną właściwie zapłacone, kaucja w pełnej wysokości powinna być zwrócona najemcy po zakończeniu trwania umowy. - Kaucja ma istotne znaczenie, gdy umowa się kończy i trzeba ją rozliczyć – podkreśla sędzia Katarzyna Wręczycka. Ma ona zabezpieczyć ewentualne koszty wynajmującego z tytułu nieopłaconego czynszu czy też pokrycia szkód wyrządzonych przez najemcę.
Sprawdź w LEX: W jaki sposób, kiedy i na jakiej podstawie ująć przychody z tytułu najmu przy umowie podpisanej z firmą na zarządzanie mieszkaniami? >
Na kłopoty mediacja i ugoda
W razie zaistnienia sporu między stronami umowy, mogę one korzystać z drogi sądowej. Przez zainicjowaniem postępowania sądowego, warto podjąć próbę ugodowego załatwienia sporu bez konieczności angażowania sądu, np. udając się do mediatora.
W ocenie radcy prawnego Aleksandy Ejsmont, prowadzącej kancelarię radcowską w Warszawie, mediacja to najlepsze narzędzie, z którego możemy korzystać w razie sporu. - Strony umowy o najem mogą więc prowadzić mediacje, aby wypracować razem dogodne rozwiązanie. Proces sądowy jest czasochłonny, stresujący i generuje koszty – podkreśla.
Czasami jednak z różnych przyczyn stronom nie uda się osiągnąć porozumienia. Bywa i tak, że jedna z nich składa do sądu pozew, ale już po zainicjowaniu sporu sądowego strony zdecydują się na kompromis. Jak podkreśla sędzia Anna Begier z Sądu Rejonowego we Wrześni i Zespołu ds. Prawa Cywilnego Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia”, sprawy o roszczenia z tytułu stosunku najmu jak najbardziej mogą zakończyć się ugodą sądową.
Czytaj w LEX: Skibińska Magdalena, Mediacja w erze Covid-19 (koronawirusa) >
- W ugodzie powód może zrezygnować na przykład z części odsetek. Co najważniejsze, strony mogą rozłożyć świadczenie na raty, w tym postanowić na przykład – o ile stosunek najmu nadal trwa – że zaległe płatności będą w ratach płacone wraz z bieżącymi zobowiązaniami. Jest to korzystne dla obu stron, gdyż realne do spełnienia i pozwala uniknąć egzekucji komorniczej – wskazuje sędzia Anna Begier. Dodaje, że oczywiście w wyroku zasądzającym świadczenie sąd w szczególnie uzasadnionych wypadkach też może rozłożyć je na raty, jednak ugoda ma nad wyrokiem rozkładającym należność na raty taką przewagę dla wierzyciela, że strony mogą ustalić, iż w razie zaprzestania regulowania rat całość wierzytelności staje się natychmiast wymagalna.
- Ugoda lepiej więc zabezpiecza interes wierzyciela niż wyrok – akcentuje SSR Begier.