SN: wprowadzony w błąd musi wiedzieć, kogo pozywa

Ten, kto kupił mieszkanie spółdzielcze bez wiedzy o tym, że jest już zajęte przez komornika, powinien przeciwstawić się egzekucji, a nie liczyć na odszkodowanie od spółdzielni, która nie poinformowała o zadłużeniu orzekł Sąd Najwyższy.

Wyrok dotyczy mieszkańca jednej z wrocławskich spółdzielni mieszkaniowych, który w lutym 2006 r. kupił spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania od dotychczasowej właścicielki. Notariuszowi kobieta przedłożyła zaświadczenie ze spółdzielni, z którego wynikało, że sprzedawane mieszkanie jest zadłużone mniej więcej na 140 tys. zł z tytułu zaległego czynszu. Poza tym – jak informowała spółdzielnia w wystawionym zaświadczeniu - mieszkanie nie było obciążone żadnymi innymi długami, które zasadniczo powinny być ujawnione w księdze wieczystej, w tym wypadku jednak księgi nie było.

Mężczyzna kupił mieszkanie, a zapłatę za nie przekazał wprost na konto spółdzielni, by spłacić zadłużenie z tytułu czynszu.

Po roku w mieszkaniu pojawił się komornik. Poinformował mężczyznę, że mieszkanie jest zadłużone. Okazało się, że była właścicielka miała jeszcze inny dług, na blisko 94 tys. zł. Komornik zamierzał mieszkanie sprzedać.

Aby uniknąć egzekucji, nabywca mieszkania spłacił za nią cały jej dług, a następnie pozwał spółdzielnię o odszkodowanie, bo uznał, że spółdzielnia postąpiła nieuczciwie – okazało się bowiem, że spółdzielnia wiedziała o zadłużeniu mieszkania już w grudniu 2005 r., na dwa miesiące przed sprzedażą mieszkania. Spółdzielnia poświadczyła więc nieprawdę, a sama była właścicielka, od której mężczyzna kupił mieszkanie, została prawomocnie skazana za posługiwanie się dokumentem poświadczającym nieprawdę.

W I i II instancji mężczyzna wygrał – sądy zasądziły na jego rzecz od spółdzielni całość żądanego odszkodowania. Jednak w piątek Sąd Najwyższy nieoczekiwanie uwzględnił skargę kasacyjną spółdzielni i uchylił orzeczenia obu instancji, oddalając w całości powództwo nabywcy mieszkania (sygn. V CSK 359/12).

Uzasadniając wyrok, sędzia Anna Kozłowska podkreśliła, że spółdzielnia, działając z należytą starannością, powinna ujawnić wszelkie obciążenia włącznie z informacją o egzekucji komorniczej. „Spółdzielnia mieszkaniowa jest jedynym źródłem informacji o zobowiązaniach i obciążeniach spółdzielczego mieszkania własnościowego, zwłaszcza gdy nie została ustanowiona księga wieczysta” – powiedziała Kozłowska, dodając, że spółdzielnia, działając z należytą starannością powinna ujawnić wszelkie obciążenia, włącznie z informacją o egzekucji komorniczej.

Mimo tego SN wydał wyrok niekorzystny dla nabywcy, ponieważ uznał, że złożył on błędny pozew. „Powód wywodził swoje roszczenia z deliktu, czyli czynu niedozwolonego polegającego na wystawieniu wadliwego zaświadczenia, tymczasem jego szkoda nie miała związku z tym czynem” – powiedziała sędzia Kozłowska.

Wyjaśniła, że skoro nabywca mieszkania nie wiedział w chwili zakupu o zajęciu komorniczym, to ma status osoby trzeciej i w tej sytuacji, zgodnie z art. 841 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego powinien żądać zwolnienia zajętego mieszkania od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa.