Sąd Najwyższy rozstrzygnął w 7-osobowym składzie problem postawiony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, czy samoistny posiadacz może pozwać prezydenta miasta lub gminę o zapłatę za korzystanie z lokali?
Problem pojawił się w związku z pozwami dziewięciu osób przeciwko prezydentowi Warszawy. Sprawa dotyczyła okresu od 11 sierpnia 2002 r. do dnia 16 sierpnia 2011 r., gdy miasto wynajmowało nie swoje lokale i czerpało z tego dochody.
Czytaj też>> SN: 7 sędziów orzeknie, kogo pozywać o zapłątę za korzystanie z lokali
Wynagrodzenie za korzystanie bez umowy
Zagadnienie powstało na tle roszczenia Krzysztofa P. i Małgorzaty K, spadkobierców byłych właścicieli kamienicy przy ul. Sandomierskiej w Warszawie. Żądanie dotyczyło wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez miasto i wynajmowanie kilku lokali oraz czerpanie z tego zysków.
Sprawa ma aspekt historyczny. Grunt przy ul. Sandomierskiej był objęty był dekretem Bieruta z 1945 r. Poprzedni właściciele wnosili o przyznanie im prawa użytkowania wieczystego, ale bezskutecznie. Grunty przejęło miasto, a potem gmina Mokotów i gmina Centrum.
W 2010 r. minister spraw wewnętrznych stwierdził nieważność decyzji, zgodnie z która gmina nabyła lokale. Część z nich sprzedała, a część - oddała w najem.
Następcy prawni uznali, że należy im się wynagrodzenie od miasta za wynajem mieszkań.
Sąd I instancji oddalił powództwo, stwierdzając, że miasto nie jest legitymowane biernie, gdyż pozwać należy posiadaczy zależnych, czyli najemców. Sąd Apelacyjny powziął wątpliwość, kto ma płacić za wieloletnie używanie mieszkań.
Wynajem w złej wierze
Na rozprawie przed Sądem Najwyższym 22 czerwca br. przedstawiciel powodów argumentował, że pozywanie najemców nie będzie skuteczne, gdyż są to osoby niemajętne. Ponadto wyroki SN z 2015 r. sugerują zastosowanie art. 224 kc i legitymację bierną miasta stołecznego. Radca prawny Marek Nałęcz przypomniał, że miasto wynajmowało lokale w złej wierze.
Natomiast przedstawiciel władz Warszawy proponował podjęcie uchwały, która wskazywałaby na najemców, którzy mieliby roszczenie regresowe ( mogliby się domagać zwrotu zapłaty) wobec miasta. Miasto powinno zwrócić tylko pożytki.
Sąd Najwyższy w uchwale podjętej 19 kwietnia br. orzekł, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.).
Definicja "korzystania"
Kwestią kluczową było rozumienie pojęcia „korzystanie” przez samoistnego posiadacza nieruchomości. Korzystanie w tej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym - podkreślił Sąd Najwyższy. Zatem zasadniczym pytaniem było jak rozumieć korzystanie (jaki jest jego zakres) przez posiadacza samoistnego nieruchomości, gdy oddaje tę rzecz najemcy do używania.
Zdaniem Sądu Najwyższego nie ulega wątpliwości, że korzystanie obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków. Jednakże samoistny posiadacz, który oddaje nieruchomość sam jej nie używa. W związku z tym zakres korzystania należy rozumieć inaczej, bo korzysta z rzeczy w ten sposób, że oddaje rzecz najemcy. W tej sytuacji korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych i tak ograniczony jest zakres tego korzystania.
Nie ma automatycznej odpowiedzialności najemców
Sąd Najwyższy wskazał, że Sąd Apelacyjny nie wyeksponował tej kwestii, co mogłoby sugerować, że samoistny posiadacz ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, w zależności od sytuacji, czy oddał rzecz do korzystania w ramach umowy najmu, czy też nie. To jest założenie błędne. Dlatego SN podjął uchwałę jak w sentencji, co nie oznacza, że wiązać się to będzie automatycznie z odpowiedzialnością najemców.
Sygnatura akt III CZP 84/16, uchwała 7 sędziów SN z 19 kwietnia 2017 r.
