SN: podstawą odmowy wpisu do księgi wieczystej może być wadliwe pełnomocnictwo

Podstawą odmowy wpisu prawa własności nabywcy udziału w nieruchomości może być stwierdzona w postępowaniu wieczystoksięgowym, przy wypełnieniu rygorów związanych z ograniczonym zakresem kognicji sądu, bezskuteczność materialna czynności prawnej o skutku rozporządzającym. Przyczyną bezskuteczności może być między innymi wadliwość bądź brak umocowania pełnomocnika dokonującego przeniesienia udziału w nieruchomości ustalona także w oparciu o fakty znane sądowi urzędowo. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 stycznia 2011 r.

Jednak nie w każdym przypadku braku umocowania czynność prawna dokonana przez przedstawiciela jest nieważna. Wyjątek dotyczy dokonania czynności prawnej przez pełnomocnika w granicach pierwotnego umocowania po jego wygaśnięciu. Zgodnie z treścią art. 105 k.c. w takiej sytuacji czynności prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć.
Rozważania prowadzone w uzasadnieniu doprowadziły Sąd Najwyższy do dwóch wniosków. Po pierwsze, samo stwierdzenie wygaśnięcia umocowania do dokonania w imieniu uprawnionego rzeczowo czynności prawnej będącej podstawą wpisu w księdze wieczystej nie prowadzi do nieważności tej czynności i nie może być podstawą odmowy wpisu na rzecz nabywcy prawa będącego przedmiotem tej czynności. Podstawą takiej odmowy mogłoby stanowić dopiero ustalenie faktyczne, że druga strona wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć o wygaśnięciu umocowania. Ustawa podobnie jak w odniesieniu do pojęcia dobrej lub złej wiary w art. 105 k.c. niekorzystne skutki uzależnia dopiero od tego, czy druga strona umowy wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć o określonych okolicznościach. Podobnie jak w przepisach, które wprost odwołują się do pojęć dobrej lub złej wiary (art. 7 k.c.), w art. 105 k.c. zakłada się na zasadzie domniemania istnienie tzw. dobrej wiary po drugiej stronie czynności prawnej. Bez obalenia tego domniemania co do stanu świadomości drugiej strony czynności prawnej odnośnie wygaśnięcia umocowania dla pełnomocnika jej kontrahenta nie jest możliwe uznanie tej czynności za nieważną. Drugi ważny wniosek odnosi się do ograniczonego wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym instrumentów odpowiednich do wyjaśnienia okoliczności umożliwiających obalenie domniemania braku wiedzy lub możliwości dowiedzenia się przez nabywcę nieruchomości o wygaśnięciu umocowania dla pełnomocnika zbywcy.
Jeżeli treść i forma dokumentu stwierdzającego dokonanie czynności prawnej mającej stanowić podstawę wpisu, załączone do wniosku dokumenty nie nasuwają wątpliwości i gdy wniosek nie zawiera braków formalnych, sąd obowiązany jest dokonać wpisu zgodnie z wnioskiem. Nie zamyka to drogi do podważania w trybie procesu ważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu i domagania się usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.).
(III CSK 84/10, LEX nr 784943)

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line