SN: darowizna pod pozorem sprzedaży - nieważna

Jeśli pod fikcyjną umową sprzedaży kryje się w istocie umowa darowizny, to taka umowa darowizny jest nieważna - stwierdził Sąd Najwyższy. W uchwale tej Sąd Najwyższy wyjaśnił wątpliwość prawną, jaka pojawiła się w sprawie o stwierdzenie nieważności umowy zawartej w sierpniu 2004 r. między małżonkami L., a ich córką Patrycją i zięciem Arkadiuszem M.

Przedmiotem umowy był dom z działką, będący własnością małżonków. Notariusz, zgodnie z wolą stron, spisał ją jako umowę sprzedaży.

Małżeństwo córki rozpadło się. Małżonkowie L. wystąpili z 2010 r. przeciwko zięciowi i córce do sądu. Żądali, by sąd stwierdził nieważność umowy sprzedaży jako pozornej - fikcyjnej, bo była to w istocie nie sprzedaż, ale darowizna. Domagali się jednocześnie stwierdzenia, że nieważna jest także ukryta pod pozorem sprzedaży umowa darowizny.

Sąd I instancji uwzględnił oba te żądania. Ustalił, że umowa sprzedaży była fikcyjna i dlatego w myśl art. 83 kodeksu cywilnego (k.c.) jest bezwzględnie nieważna, a więc nigdy nie mogła spowodować przejścia własności domu z działką na córkę i zięcia.

W myśl art. 83 k.c. nieważne jest oświadczenie złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Przyjmuje się, że oświadczenie jest złożone dla pozoru, jeśli z góry powzięty zamiarem obu stron nie osiągnie takich skutków, jakie wynikają z tego oświadczenia, oraz jeśli zamiarem jest wprowadzenie innych osób czy organów w błąd.

Sąd I instancji ustalił również, że zamiarem stron była darowizna, bo córka i zięć nigdy nie zapłacili wskazanej w umowie ceny nieruchomości. Sąd musiał następnie zbadać, czy umowa ta spełniała wszystkie warunki, od których zależy ważność umowy darowizny. Zgodnie bowiem z art. 83 k.c., jeśli oświadczenie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej - w tym wypadku była to umowa darowizny - to ważność tej czynności ocenia się według jej właściwości.

Sąd uznał, że umowa darowizny była również nieważna. Jako główny powód podał to, że nie została ona zawarta w formie aktu notarialnego, a jest to bezwzględny warunek, od którego zależy ważność umowy darowizny nieruchomości.

Sąd zaznaczył, że umowa darowizny nie może korzystać z formy prawnej, w jakiej dokonano czynności pozornej - w tym wypadku umowy sprzedaży. Są to bowiem dwie różne umowy. Podstawową cechą sprzedaży jest zobowiązanie się do zapłaty ceny, a darowizny - bezpłatność.

Apelację od tego wyroku wniósł tylko Arkadiusz M. Zarzucał naruszenie art. 83 k.c. Twierdził, że sąd błędnie zinterpretował ten przepis i darowizna ukryta pod umową sprzedaży jest ważna.

Sąd II instancji nie był pewny słuszności zaskarżonego wyroku. Dlatego zwrócił się z pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego. W uzasadnieniu tego pytania przedstawił argumenty przemawiające za uznaniem za nieważną umowy darowizny ukrytej pod pozorem sprzedaży. Przytoczył orzeczenia SN, które mogłoby to potwierdzać (np. uchwałę SN z 22 maja 2009 r., sygn. III CZP 21/09). Sąd zaznaczył jednak, że nie można kategorycznie wykluczyć ważności ukrytej czynności prawnej, nawet wówczas, gdy dla jej ważności konieczna jest forma aktu notarialnego, jeśli taką formę miała czynność pozorna (sprzedaż).

W uchwale z 9 grudnia 2011 r. (sygn. III CZP 79/11) Sąd Najwyższy z tym się nie zgodził. Stwierdził w niej bowiem, że "nieważna jest umowa darowizny ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości".

Uchwała ta oznacza, że wyrok I instancji jest słuszny. Nieruchomość nigdy nie stała się własnością zięcia i córki i nadal należy do małżonków L.

Izabela Lewandowska