Burmistrz miasta ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego. Od tej decyzji wniesiono odwołanie. Strona skarżąca podniosła między innymi, że nie wiadomo, w oparciu o jaki sposób ustalono wskaźniki projektowanego zamierzenia inwestycyjnego.

WSA rozpatrując skargę przypomniał, iż wskaźniki te ustalane są na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, póz. 1588).

WSA zwrócił uwagę, iż w sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej określono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na wysokość 9,5 metra lub 12,5 metra. Wprawdzie powołano się przy sporządzaniu analizy, że ustalenia tego parametru dokonano na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia wskazując jedynie, że ustalenie tego parametru na ok. 9,5 metra lub 12,5 metra spełnia wymogi zachowania ładu przestrzennego i harmonii. Taki sam zapis znalazł się w wynikach analizy dołączonych do decyzji organu I instancji. Taki sposób ustalenia tego parametru nie spełnia wymogów zawartych w rozporządzeniu. Po pierwsze, wskaźnik ten nie został ustalony dokładnie, tylko w przybliżeniu. Po drugie, analiza wskazuje na dwie wysokości 9,5 metra i 12,5 metra nie wskazując, dlaczego wyznacza taki alternatywny (lub ewentualny) sposób ustalenia tego parametru. Organ I instancji przyjął zaś jeden z tych wskaźników określając go na 12,5 metra. Po trzecie, z treści analizy wynika, że wysokość gzymsów budynków w obszarze tejże analizy oscyluje w przedziale 3-12 metrów. Zgodnie zaś z powołanym § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, póz. 1588) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. W tym przypadku nie nastąpiło nawiązanie do wysokości gzymsu w budynku sąsiednim ani średniej wysokości budynków z obszaru analizy. Powołanie się zaś na § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości w oparciu o analizę oznacza, że to w samej analizie musi być wykazane, dlaczego dokonano odstępstwa od podstawowych metod wyznaczania tego parametru. Sama analiza jest w tym zakresie niekonsekwentna. Wskazuje się bowiem w niej, że przedstawiona do analizy propozycja usytuowania okapu dachu na wysokości ok. 12,5 metra z czytelnym podziałem elewacji na wysokości odpowiadającej wysokości okapu budynku przyległego spełnia wymogi zachowała ładu przestrzennego i harmonii i w następnym zdaniu wskazuje się również, że ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej (okapu dachu) na wysokości ok. 9,5 metra lub 12,5 metra z zastrzeżeniem podziału elewacji na wysokości odpowiadającej wysokości okapu budynku przyległego spełnia wymogi § 7 ust. 4 rozporządzenia. Z takiej treści analizy wynika, że zarówno wysokość 9,5 metra jak i 12,5 metra spełnia wymogi zachowała ładu przestrzennego i harmonii, a w tej sprawie są to dwa dość znacząco różne od siebie parametry. Ponadto samo wskazanie na zachowanie ładu przestrzennego i harmonii bez określenia, na czym ten ład przestrzenny na tym obszarze polega oraz na czym polega zachowanie harmonii w tym zakresie jest zbyt ogólne i nie pozwala na ustalenie prawidłowości wyznaczania tego parametru. WSA zakwestionował, że w analizie nie wyjaśniono, dlaczego wyznaczono ten parametr w sposób odbiegający od podstawowych zasad jego wyznaczania i wbrew obowiązkowi zawarcia (opisania) tego wyjątku w analizie.

Na podstawie: Wyrok WSA w Krakowie z 18 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 759/10

Opracowanie: Anna Dudrewicz