Powódka, będąca właścicielem lokalu użytkowego, w którym prowadziła kancelarię adwokacką, zamontowała klimatyzator na posadzce balkonu przylegającego do lokalu. Wspólnota Mieszkaniowa w trosce o estetykę elewacji budynku podjęła wówczas uchwałę, która określała, że miejscem instalacji anten, klimatyzatorów i innych podobnych urządzeń przeznaczonych do wyłącznego użytku właściciela lokalu będzie dach budynku oraz miejsca wskazane przez architekta. Powódka domagała się uchylenia uchwały wskazując, że jej treść ingeruje w prawo własności lokalu.

Treść uchwały narusza prawa właściciela lokalu
Sąd Okręgowy uwzględnił jej powództwo. Sąd nie miał wątpliwości, iż pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich w odniesieniu do wyodrębnionego lokalu, w tym uchwał zakazujących określonego sposobu korzystania z lokalu. Zaskarżona uchwała miała taki właśnie charakter, gdyż z jednej strony odnosiła się do nieruchomości wspólnej, co do której Zarząd dysponuje uprawnieniami określenia sposobu użytkowania i wykorzystywania, z drugiej nakładała na właścicieli lokali szersze obostrzenia, odnoszące się bezpośrednio do elementów architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączonego z bryłą budynku, usytuowanego na zewnątrz i wykorzystywanego do wyłącznego użytku właściciela. Uchwała takiej treści była zatem niezgodna z interesem członków wspólnoty. Ograniczała bowiem, zdaniem Sądu korzystanie z balkonu zgodnie z wolą właściciela lokalu.

Elementy architektoniczne balkonu zróżnicowane właścicielsko
Argumenty strony pozwanej przekonały jednak Sąd Apelacyjny, który zaskarżony apelacją wyrok zmienił i powództwo w tej części oddalił. Sąd przypomniał, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokojenia potrzeb właściciela lokalu, nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące część nieruchomości wspólnej. Uchwała właścicieli nie może natomiast ingerować w sferę uprawnień właścicieli, co w przypadku balkonu oznacza przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem.

Uchwała dotyczyła jedynie części wspólnej
Sąd podkreślił, że zakaz montowania anten, klimatyzatorów oraz innych urządzeń służących do wyłącznego użytku właścicieli lokali wynikający z zaskarżonej uchwały dotyczył jedynie elewacji budynku. Powódka zamontowała natomiast klimatyzator na posadzce balkonu, która jako część składowa lokalu nie zaliczała się do nieruchomości wspólnej. W tym stanie rzeczy skarżona uchwała nie stanowiła ingerencji w prawa odrębnej własności lokali. Uchwała nie naruszała też słusznego interesu powódki, jako właściciela lokalu, gdyż nie może stanowić podstawy żądania przez Wspólnotę Mieszkaniową demontażu już zainstalowanego klimatyzatora, czy skutecznego sprzeciwu przeciwko posadowieniu na posadzce balkonu innego tego typu urządzenia w przyszłości.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 20.02.2017 r., sygn. akt I ACa 777/16

Marek Sondej