Umowa o roboty dodatkowe
Teoretycznie zlecenie robót dodatkowych i jego przyjęcie powinno nastąpić w drodze sporządzonego na piśmie porozumienia stron, czyli - inaczej mówiąc - w formie dodatkowej umowy akceptowanej (podpisywanej) przez osoby upoważnione do reprezentacji stron. Często jednak zarówno inwestor, jak i wykonawca są bardziej zainteresowani postępem budowy, niż legalizowaniem jej poszczególnych etapów i zaniedbują zachowanie tego trybu. W konsekwencji zdarza się, że firma budowlana zrealizuje dodatkowe roboty, a następnie inwestor ma podstawy, by odmówić zapłaty, ponieważ nie wyraził na nie odpowiedniej zgody. Wykonawcy z kolei też nie zawsze dbają o sformalizowaną legalizację robót dodatkowych, gdyż uważają, że koszty wykonania takich robót bez uprzedniego zawarcia stosownej umowy i tak będą mogli odzyskać przez zgłoszenie zamawiającemu roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Dlatego, aby uniknąć podobnych konfliktów, warto w umowie o roboty budowlane ustalić, że w przypadku zlecania robót dodatkowych konieczne jest wyrażenie w formie pisemnej zgodnej woli obu stron na wykonanie tego rodzaju robót oraz konsekwentnie wywiązywać się z tego postanowienia.
Zakaz zmiany umów zawartych w trybie zamówień publicznych
Realizacja robót dodatkowych może stanowić problem w przypadku, gdy inwestycja jest realizowana w ramach zamówień publicznych. Ustawa prawo zamówień publicznych zakazuje dokonywania istotnych zmian warunków umowy o wykonanie zamówienia publicznego. Ewentualna modyfikacja dopuszczalna jest tylko wtedy, jeśli zamawiający w ogłoszeniu o zamówieniu lub w specyfikacji istotnych warunków zamówienia określił z góry, kiedy i na jakich warunkach stosowna zmiana umowy może nastąpić. Przepis nie określa wyraźnie, czym są "istotne zmiany", co może powodować poważne konsekwencje z punktu widzenia trwałości umowy i tempa realizacji inwestycji. Wydaje się jednak, że za istotne trzeba uznawać także takie zmiany, które są na ogół naturalnym następstwem rozszerzenia zadań wykonawcy - przez zlecenie mu robót dodatkowych, tzn. zmiany dotyczące terminu zakończenia robót i kosztów ich wykonania.
W konsekwencji, jeśli tego rodzaju zmiana nie zostanie poprzedzona zastrzeżeniem możliwości jej przeprowadzenia już w postanowieniach umowy - zawieranej według wzorca zamieszczonego w specyfikacji istotnych warunków zamówienia -powstaje problem skutecznego dostosowania umowy do nowych warunków jej realizacji, zmienionych de facto pod wpływem ujawnienia potrzeby lub konieczności wykonania robót dodatkowych. Rozwiązania tego problemu należy poszukiwać w tych przepisach ww. Ustawy, które dopuszczają, w określonych w ich treści okolicznościach, możliwość udzielenia dotychczasowemu wykonawcy robót budowlanych z tzw. wolnej ręki nowego zamówienia dodatkowego o wartości nie przekraczającej 50% wartości dotychczasowego zamówienia podstawowego.
Roboty dodatkowe a termin zakończenia inwestycji
Przyjęcie zlecenia na roboty dodatkowe może powodować powstanie opóźnień w realizacji zaplanowanych wcześniej prac. W interesie wykonawcy jest zatem zastrzeżenie, już przy przyjmowaniu do realizacji zlecenia na roboty dodatkowe, odpowiedniego wydłużenia terminu oddania inwestycji, tak aby wskutek podjęcia się tych robót nie ponieść konsekwencji z tytułu opóźnień. Niestety, zdarza się, że wykonawca - przyjmując zlecenie na roboty dodatkowe - nie uwzględnia czasu potrzebnego do ich wykonania w całym harmonogramie inwestycji i nie występuje do inwestora z żądaniem wprowadzenia do umowy odpowiedniej zmiany terminu zakończenia robót. W takim przypadku zamawiający ma podstawy, by pociągnąć wykonawcę do odpowiedzialności z tytułu zwłoki w wykonaniu umówionej inwestycji.
Ryczałt a wynagrodzenie za roboty dodatkowe
Obecnie w inwestycjach funkcjonują najczęściej wynagrodzenia ryczałtowe. Na ogół nie budzi wątpliwości założenie, że istotną, wręcz konstytutywną cechą wynagrodzenia ryczałtowego jest niezmienność jego wysokości. Na tym tle pojawiają się w praktyce trudności z rozstrzygnięciem, czy ustanowiona w umowie kwota wynagrodzenia ryczałtowego obejmuje również koszty wykonania robót dodatkowych. Wobec braku - w przepisach normujących obecnie problematykę umowy o roboty budowlane - ustawowej definicji ryczałtu oraz regulacji normatywnie określających zasady jego funkcjonowania, wskazane jest, by kwestię tę wyraźnie rozstrzygnąć w postanowieniach konkretnej, zawieranej przez strony umowy.
Problematyka umów o roboty budowlane, w tym kontraktów zawieranych w drodze zamówień publicznych, jest bardzo skomplikowana. Wchodzą tu w grę duże kwoty pieniędzy, dodatkowe ustalenia między stronami, dokonywane już w toku prac, złożone rozliczenia finansowe oraz wiele innych istotnych zagadnień. Dlatego w praktyce przy inwestycjach dużej wartości (np. budowa dróg, biurowców) doradztwo prawnika staje się regułą.
Tomasz Mizikowski,
radca prawny, wspólnik, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto (CDZ)